近期市場對於人工智慧(AI)可能帶來的衝擊感到擔憂，導致軟體類股遭到拋售，標普500指數也因此受到拖累。然而，房地產投資信託（REITs）卻在這波市場動盪中展現韌性，標普500房地產板塊今年以來已上漲超過8%。

儘管本月稍早，SL Green Realty(SLG)、BXP(BXP)和Hudson Pacific Properties(HPP)等辦公室類股，因投資人擔憂AI將減少辦公空間需求而重挫，甚至連CBRE Group(CBRE)等商業地產經紀商也受到波及，但分析師認為這並不能代表整體REITs市場的表現。

降息預期為房地產信託帶來估值修復契機

BMO分析師John Kim指出，辦公室領域僅佔整體REITs市場的一小部分。更重要的是，利率極有可能下降，這對REITs的獲利成長通常是利多消息。利率下降有助於改善資本化率（Cap Rate），這是市場評估房地產資產價值的關鍵指標。

此外，利率下滑也會提升REITs股息殖利率的吸引力。除了潛在的資本增值外，REITs本身就具備配發股息的特性。BMO預測，隨著市場環境改善，2026年該板塊將迎來反彈，並稱之為「REITs救贖之旅」。

根據產業組織Nareit的數據，林地、多元化、特殊型及資料中心REITs在今年1月的表現名列前茅，而辦公室和住宅類REITs則表現相對落後。Nareit研究部門資深副總裁Ed Pierzak表示，目前REITs的營運狀況和資產負債表皆相當穩健，房地產交易活動也開始回溫，這可能是廣泛房地產市場復甦的訊號。

AI基礎建設支出支撐資料中心租賃需求

雖然REITs表現正在改善，但BMO分析師認為該板塊仍有上漲空間，並預測2026年的總回報率將達到17%。其中，資料中心是分析師特別看好的領域。儘管去年資料中心REITs表現不佳，回報率為-14%，但今年已躍升為表現最好的類股之一。

Janus Henderson的投資組合經理Greg Kuhl認為，AI基礎建設的龐大支出對資料中心而言是個好消息，預期其成長速度將在REITs領域中名列前茅。Kuhl與BMO皆看好Equinix(EQIX)，該公司目前的股息殖利率約為2%，且是BMO 2026年的首選股之一。

Equinix(EQIX)最近的第四季財報顯示租賃量創下紀錄，且來自AI推論（Inference）驅動的需求量巨大。儘管該季度的調整後EBITDA略低於市場預期，但全年財測卻優於預估。此外，BMO也看好Digital Realty Trust(DLR)在未來幾季簽署大型合約的潛力。

值得注意的是，工業類REITs巨頭Prologis(PLD)也正在發展資料中心業務。Greg Kuhl指出，市場目前低估了Prologis(PLD)在資料中心建設方面的潛力，隨著需求回升，其核心業務也正在改善，這是投資人可以留意的隱藏價值。

人口結構改變讓養老住房具備長期護城河

在醫療保健領域，受惠於人口高齡化和供應有限，養老住房REITs表現突出。Welltower(WELL)是BMO 2026年的首選股之一，同時也是Janus Henderson旗下地產ETF的第二大持股，佔比近12%，目前股息殖利率為1.4%。

Greg Kuhl分析，如果產業目前的入住率達到90%，且需求每年增長5%，但供應量卻零成長，市場很快就會飽和，這對房東來說是非常有利的局面。Welltower(WELL)不僅在養老住房領域擁有最高的曝險，更是將AI應用於業務的領先者。

該公司利用大數據追蹤來協助識別收購標的，並選擇合適的營運商來管理物業。這種數據驅動的策略，正開始為公司帶來超越整體產業平均水準的成長動力，顯示出科技應用與人口趨勢結合下的長期投資價值。

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