美國政府停擺全面影響房地產市場,影響首購族、聯邦員工與房仲交易流程,部分地區成交量下滑逾6%、每日16億美金交易面臨延宕,有貸款需求者急需因應策略。
在美國政府停擺的陰霾下,房地產市場正遭遇前所未有的衝擊。買家、賣家,以及數十萬聯邦員工皆感受到服務延遲與資金壓力,部分交易甚至被迫終止。華府地區首當其衝,成交量劇降,房市信心普遍低迷。
本輪停擺直接導致聯邦機構人力減半,影響房貸審核速度與核貸過程。雖然聯邦住宅管理局(FHA)及退伍軍人事務局(VA)仍維持有限服務,但操作人力與文件驗證大幅減緩。最嚴重者莫過於農業部(USDA)貸款,完全停止新案核發,造成低收入與農村地區首購族群交易受阻。此外,因國家洪水保險計畫(NFIP)停擺,沿海地區房貸亦面臨「無保險就無法過戶」困境,每日高達3,600筆(約16億美元)的房屋買賣恐面臨延宕。
對聯邦員工而言,停擺更是雪上加霜。逾70萬人遭停薪,另有近300萬現役軍人與預備役面臨無薪服役,直接影響浮動地區房市與購屋信心。數據顯示,華盛頓特區成交量年減6.7%,遠高於全美平均,而新上市供給則逆勢增加9.8%,部分屋主急於套現。
現有屋主若難以繳納房貸,建議及早聯繫貸款服務機構,申請短期紓困制度如延期還款或臨時降額。多家機構如Rocket Mortgage已強調「主動溝通較能爭取彈性方案」的重要性。房仲與貸款業者也普遍在合約中增列「政府停擺延遲條款」,保障買賣雙方在延宕期間能彈性調整時程。
利率方面,市場不穩定推動資金湧入美債,使貸款利率略有下降。30年期固定房貸利率已降至6.3%,創下近一年新低,或許有助新進買家,但由於許多屋主手上仍持有疫情時期的超低利貸款,重貸意願低迷,實際縮減無顯著放大。
停擺危機並非全面均等。政府重鎮如華府、馬里蘭、維吉尼亞等區因大量聯邦員工受影響,房市冷卻明顯;而靠農業貸款或洪水保險的農村及沿海地區,交易直接陷入停滯。反觀經濟結構多元、現金買家占多的地區則相對穩健。
對當前屋主與潛在買家而言,調整財務規劃、建立現金流、保留文件紀錄是因應重點。業界人士認為,短期困局將造成大量交易堆積,復工後亦需數週積壓,醞釀後續新景氣波段。部分投資人更視停擺為「底部進場」契機,認為混亂之時反而能尋得大幅讓利的優質物件。美國房市正處於轉捩點,危機與機會並存,須做好策略性準備,才能在未來「解凍」後搶得先機。
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