零售地產需求強勁推升Urban Edge Properties(UE)全年獲利成長並調高股利發放

美國零售房地產信託公司 Urban Edge Properties(UE) 於2026年2月11日公布2025年第四季及全年財報，受惠於強勁的租賃需求與供應受限的市場環境，公司全年營運表現優於預期。2025年調整後營運現金流量（FFO）達到每股1.43美元，較前一年成長6%，超越了先前投資人日設定的1.35美元目標。同店淨營運收益（NOI）亦展現韌性，全年成長達到5%。

基於穩健的財務表現與對未來現金流的信心，董事會批准將季度股息調升11%，換算年化股息為每股0.84美元。執行長 Jeffrey Olson 指出，槓桿效應已明顯轉向優質購物中心的持有者，特別是在人口稠密的都會區，零售商擴張面臨空間供應有限的挑戰，這為房東提供了極佳的租金議價能力。

供應緊俏帶動新租約租金大漲逾三成且店面出租率創歷史新高

在租賃業務方面，Urban Edge Properties(UE) 繳出了亮眼的成績單。2025年全年共簽署58份新租約，其現金租金價差（Cash Rent Spread）高達32%，這顯示出在供應短缺的市場中，房東擁有強大的定價權。這也是該公司連續第四年新租約價差超過20%。

小型店面（Shop）的出租率攀升至92.6%的歷史新高，較前一年同期提升170個基點。這波租賃動能主要來自知名零售商的積極擴點，包括 Trader Joe's、Burlington Stores(BURL)、Ross Stores(ROST)、Nordstrom(JWN) 旗下的 Rack、Tesla(TSLA) 以及表現優異的連鎖餐飲如 Cava Group(CAVA)、Shake Shack(SHAK) 和 Starbucks(SBUX) 等。

展望2026年受惠於已簽署未開業租約貢獻預估FFO將持續成長

展望2026年，公司預估調整後FFO介於每股1.47至1.52美元之間，中位數隱含約4.5%的年成長率。同店NOI成長目標則設定在2.75%至3.75%區間。財務長 Mark Langer 表示，成長動能主要來自「已簽署但尚未開業」（Signed but not open）的租約，這部分預計將為公司帶來額外2,200萬美元的年化總租金收入，約佔當前NOI的8%。

儘管2026年初面臨部分挑戰，包括位於新澤西州 East Hanover 的 Saks OFF 5TH 關閉導致的租金損失，以及東北部冬季風暴帶來的除雪費用增加，但管理層對於全年成長仍持樂觀態度。預計2026年下半年的營收成長力道將隨著新租戶進駐而顯著增強。

資產活化策略奏效與大型重建項目將成未來營收關鍵動能

Urban Edge Properties(UE) 積極透過資產回收（Capital Recycling）策略優化投資組合。過去三年，公司以平均7%的資本化率（Cap Rate）收購了近6億美元的高品質購物中心，同時以5%的資本化率出售了約5億美元的非核心資產，成功提升了整體的資產回報率。

未來的成長亮點在於六個主要的主力店重定位項目（Anchor Repositioning），包括位於紐約布朗克斯的 Bruckner Commons 等地。這些項目將引進 BJ's Wholesale Club(BJ)、Chipotle Mexican Grill(CMG) 等高流量租戶。以 Bruckner 為例，預計到2028年，該項目的NOI將比2025年增加800萬至1,500萬美元，成為推動2027年及以後獲利增長的核心引擎。

財務體質穩健且董事會通過調升股息展現對未來現金流信心

截至2025年底，公司的資產負債表保持健康，淨債務與EBITDA比率為5.8倍，低於6.5倍的目標值，且信用額度尚未使用，流動性充裕達8.49億美元。這為公司未來尋求收購機會或應對市場波動提供了靈活的財務空間。

本次股息調升至年化0.84美元，對應的FFO配發率約為56%。管理層表示，這反映了應稅收入的預期增長，同時也保留了足夠的自由現金流以資助回報率優渥的重建項目。目前進行中的1.66億美元重建項目，預計將產生14%的無槓桿收益率，顯示公司在資本配置上兼顧了股東回報與長期成長。

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