美國前總統川普對於聯準會（Fed）降息的呼聲從未停歇，近期市場關注焦點轉向其屬意的下任聯準會主席人選 Kevin Warsh，外界普遍預期他將與川普採取同步調的貨幣政策立場。隨著 Kevin Warsh 近月來多次呼應降息主張，聯邦基金利率期貨交易員目前預測，今年夏季前降息的機率高達 81%，甚至在 Warsh 正式上任前的 4 月就有 45% 的降息可能性。

經歷了近四年的緊縮貨幣政策，美國企業即將迎來借貸成本降低的轉機，這對於房地產投資信託（REITs）而言無疑是一大利多。這類公司依法需將 90% 的淨利以股利形式發放給股東，通常具備高殖利率特性。當公債殖利率隨降息走低時，REITs 將吸引尋求收益的收益型投資人目光；同時，以 10 年期公債殖利率為基準的折現率下降，亦有助於推升 REITs 的估值。此外，融資成本降低將使業者能以更優惠的條件進行債務再融資，直接挹注長期營運表現。

回顧歷史數據，REITs 在低利環境下往往表現出色。以 Vanguard Real Estate Index Fund ETF(VNQ) 為例，在 2009 年 6 月至 2015 年 11 月聯邦基金利率未超過 0.21% 的低利時期，其報酬率表現便顯著優於 S&P 500 指數。然而，並非所有 REITs 都能受惠，投資人應審慎挑選具備競爭力的標的，以下為近期市場關注度較高的三個機會。

Realty Income採月配息機制，連續112季調升股利且殖利率逾5%

Realty Income(O) 成立於 1969 年，是全球第六大 REITs，物業資產遍及九個國家，總價值達 610 億美元。其客戶群包括 Lowe's(LOW)、Chipotle(CMG)、Sainsbury's 和 Walmart(WMT) 等知名企業，租戶品質相對穩定。截至 2025 年第三季，該公司已宣布連續 112 季調升股利，展現強大的現金流配發能力。

從獲利能力來看，Realty Income(O) 上一季度的獲利較前一年同期成長 17%，強勁的成長動能為其持續發放股利提供支撐。目前該公司採每月配息機制，換算年化殖利率約為 5.2%，遠高於 S&P 500 指數平均約 1.16% 的水準，對於偏好穩定現金流的投資人而言，具備相當的吸引力。

Prologis專注倉儲物流租賃，股息成長率優於同業且近期獲利亮眼

總部位於舊金山的 Prologis(PLD) 是專注於物流地產的 REITs，營運版圖橫跨 20 個國家，管理資產規模達 2,150 億美元。該公司在 2019 年至 2024 年間的股息成長率，是整體 REITs 產業平均的兩倍之多，顯示其在電子商務與供應鏈重組趨勢下的成長優勢。

管理層於 2025 年 2 月 20 日批准了另一次 5% 的股利調升，目前股息殖利率約為 3%，將近是 S&P 500 平均水準的三倍。Prologis(PLD) 上一季獲利較前一年同期成長 9.5%，在獲利穩健成長的基礎下，市場預期其未來仍具備持續調升股利的潛力。

VNQ ETF採被動式管理費用低廉，過往低利環境期間績效表現優異

對於希望一次性佈局廣泛房地產市場的投資人，Vanguard Real Estate Index Fund ETF(VNQ) 持有 152 檔 REITs 股票，追蹤 MSCI 美國可投資市場房地產 25/50 指數。該基金採被動式管理，費用率僅 0.13%，遠低於同業平均的 0.48%，目前殖利率為 3.82%，是 S&P 500 平均值的三倍以上。

儘管今年以來 VNQ 僅上漲 2%，顯示華爾街尚未完全反映降息預期對 REITs 的利多，但從歷史經驗來看，該 ETF 在低利時代具有爆發力。自 2004 年成立以來，平均年化報酬率為 7.41%；若觀察 2009 年 6 月至 2015 年 11 月的長期低利期間，其報酬率更超過 200%。隨著降息循環即將啟動，這類具有防禦性與收益性的資產值得持續追蹤。

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