根據穆迪（Moody's）發布的最新獨家數據顯示，儘管美國商業不動產(CRE)市場在12月經歷了連續第二個月的交易量下滑，且總交易金額較前一年同期下降了20%，但全年度的數據仍透露出復甦的曙光。2025年全年交易量較2024年成長了17%，顯示市場正在穩步擴張。

雖然這一成長幅度低於前一年的24%，且整體規模仍比疫情前2019年的基準低了30%，但穆迪資本市場研究主管Kevin Fagan指出，市場正在邁向穩定。即便面臨經濟放緩、政策不確定性及龐大的債務到期壓力，美國商業不動產市場在相對高利率的環境下，仍展現出相當的韌性。

AI熱潮帶動辦公室交易量年增21%

過去幾年「辦公室已死」的論點正遭到強烈挑戰，隨著企業強制重返辦公室(RTO)的政策落實，加上人工智慧(AI)產業帶來的就業榮景，辦公室市場的復甦動能正在擴大。數據顯示，2025年辦公室類別的總交易量較前一年成長了21%。

值得注意的是，市場呈現明顯的兩極化發展。投資人將資金集中火力在頂級（Class A）或地標型資產（Trophy Assets），這類優質資產成為資金避風港，而其餘品質較普通的辦公大樓則仍在掙扎求生。這一趨勢顯示，具備現代化設施與良好地段的商辦，仍是法人眼中的搶手貨。

蘋果與亞馬遜鎖定資料中心與研發園區

科技巨頭在2025年成為不動產市場的重要買家，尤其是在資料中心與研發設施的佈局上最為積極。為了滿足龐大的算力需求，亞馬遜(AMZN)與Google(GOOGL)動作頻頻。去年第九大交易案即為SDC Capital Partners在北維吉尼亞州斥資6.15億美元收購資料中心用地，創下每英畝超過630萬美元的紀錄。

蘋果(AAPL)也展開了大規模的獵地行動，僅在加州聖塔克拉拉郡就投入超過11億美元，收購多棟辦公大樓及研發園區。穆迪分析指出，蘋果(AAPL)此舉不僅是為了鞏固長期的營運版圖，更是為了利用矽谷辦公室市場價格較2022年高點修正20%至30%的機會，進行逢低佈局；微軟(MSFT)去年也採取了類似的策略。

高房貸利率推升多戶住宅租賃需求

多戶住宅（Multifamily）儘管面臨出租率和租金下滑的基本面挑戰，仍以24%的年增率領跑2025年的交易市場。這主要受惠於單戶住宅市場的高房貸利率，迫使許多潛在購屋者繼續維持租屋狀態，進而支撐了租賃市場的投資價值。

零售地產同樣表現不俗，交易量成長了19%。特別是以雜貨店為核心或販售民生必需品的商場，展現了極強的防禦屬性，成功抵禦了電子商務的持續衝擊。這表明零售地產已重新被視為具備耐久性的投資級資產，投資人不再過度擔憂所謂的「零售業末日」。

市場預期2026年將維持溫和復甦

展望未來，市場對商業不動產抱持審慎樂觀的態度。隨著機構投資人重返市場，以及部分大型上市房地產投資信託（REITs）將投資組合出售給私募股權基金，市場資金流動性正在改善。手握大量現金的私募業者，正準備在利率環境趨穩後大舉進場。

針對2026年的走勢，穆迪認為市場將迎來溫和加速而非爆發性成長。雖然投資人期待聯準會（Fed）在川普(Trump)新政府下可能採取更鴿派的立場及減稅政策帶來順風，但利率不太可能急劇下降。因此，市場將延續目前的復甦動能，但短期內難以重返過去超低資金成本的時代。

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