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購屋自住可享稅務優惠，但想申請重購退稅，可不是買房就行。會計師提醒，關鍵在「房屋完工、設籍與居住」，以及先買後賣或先賣後買的時點掌握，否則可能錯過退稅時機。
案例說明：買賣預售屋重購退稅問題引煩惱
陳先生年初透過友人介紹前去某銷售中心參觀，訂購一間套房。半年後，陳太太告訴先生懷了寶寶的好消息，兩人卻擔心套房空間擁擠，日後勢必要換房子。陳先生考慮賣掉預售屋，但對於繳納房地合一稅能否適用重購退稅感到疑惑。
王先生一家則是住在現有公寓超過20年，為了方便，他打算換到有電梯的社區大樓。王先生發現住家附近有預售屋新建案，在熟悉的環境換房子似乎不錯，但他也煩惱該什麼時候賣房，才能符合土地增值稅重購退稅的條件……
買房子的人會看房屋條件，賣房子的人則多半在意時機，以及是否能多節省稅負。
關於重購退稅的運用，建業法律事務所資深顧問、會計師林心瀠解釋，這是給予「買房自住者」的稅務優惠，按照《所得稅法》的規定，除了房屋不得有出租、營業等行為，另外一個重要的條件就是「自住的事實」—房屋所有權人或其配偶、未成年子女需在購買及出售的房屋內設籍並居住。
預售屋完工移轉才能退稅 先買先賣時點要注意
林心瀠分析，案例中的陳先生，因預售屋尚未完工，無法設籍亦無法居住，所以若此時出售預售屋後再購入新屋，自然不符合房地合一稅重購退稅的條件，因而無法申請重購退稅。
林心瀠建議，陳先生若想適用重購退稅，就需等到預售屋完工，可設籍並居住之後，再出售預售屋及購買新屋，方可解決這個問題。
此外，不管是先買後賣或是先賣後買，都可以申請重購退稅。換句話說，如果陳先生決定先買新屋，隔一年再出售已經完工的預售屋，亦可以適用房地合一的重購退稅。
至於王先生的案例，林心瀠建議，若是手頭資金較緊，想要先賣掉舊屋，王先生最好先向建商確認預售屋完工的時間點。
這是因為自舊屋的土地完成移轉登記之日起2年內，再購買的預售屋需建造完成，並符合自用住宅用地規定（即土地所有權人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用），才能申請土地增值稅的重購退稅。
但若王先生先購買預售屋，雖然購屋時預售屋未完工還不能設籍，但只要該預售屋於出售舊屋的土地移轉之日起2年內建造完成，並符合自用住宅用地規定，還是可以申請重購退稅。
簡單來說，無論先買後賣或先賣後買，都是以先買或先賣土地的「完成移轉登記日」為起算日。
林心瀠提醒，先買預售屋後賣成屋，或先賣成屋後買預售屋，2年內重購起算的時點有所不同。有關房地合一稅與土增稅的運用差異比較，民眾要購屋或賣房時，可參考附表的注意要點再做決定。
