紐約自助倉儲市場近來在經歷多年的波動後，開始顯現穩定跡象。分析師指出，供應增長的放緩和人口趨勢的回升是支持未來表現的主要因素。根據產業數據，紐約都會區目前擁有約1,200個自助倉儲物業，總計約8,500萬平方英尺的可出租面積。然而，儘管市場規模龐大，紐約市的倉儲空間仍然供不應求。紐約市每人擁有的倉儲空間不到三平方英尺，遠低於全國平均的六平方英尺以上。KeyBanc Capital Markets的分析師指出，「這突顯了紐約市資產的稀缺性和長期價值，使其成為該行業中最受珍視的持有資產之一。」

供應增長放緩，市場結構性短缺

過去幾年，紐約都會區的供應增長面臨挑戰。2019年至2022年間，供應增長近19%，其中布魯克林和皇后區的可出租空間分別增長23%和17%，即使人口減少超過5%。疫情導致的人口外流和城市稅收減免計畫變更後的開發熱潮，對市場基本面造成壓力。2020年紐約市ICAP計畫的修訂，將自助倉儲排除在財產稅減免之外，但對於在7月1日之前獲得許可的項目仍然適用，這導致許可活動激增，並在隨後幾年內帶來大量新供應。

人口增長回升，租金水平有望提升

近期情況有所改變，特別是在紐約市，供應增長顯著減緩，人口增長在大多數分市場恢復。2019年至2025年中期，供應增長曾達到近30%，但目前已經放緩，未來幾年預計新建設有限。分析師預期這種背景將有助於提高入住率並逐步提升租金水平。

CubeSmart在紐約市場的影響力最大

CubeSmart在紐約都會區的市場中暴露最大，約24.5%的同店淨營運收入來自於該地區，包括來自布朗克斯、布魯克林和皇后區的超過15%。Extra Space Storage和Public Storage也在該市場中擁有重要地位，但其影響力較小。分析師Todd Thomas領導的團隊表示，「隨著紐約都會區的新供應增長預計放緩，且人口增長趨於穩定，我們認為紐約自助倉儲的基本面在未來幾年可能持續優於預期。」

市場復甦不均，展望穩定

這種復甦可能不均衡。中央和北部新澤西州吸收了不成比例的新項目，可能需要比紐約市更長的時間來復甦。然而，整體市場狀況正在穩定，提供了一個更穩定的前景，並使紐約自助倉儲資產在未來有潛在的優異表現。

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