【關鍵趨勢】FOMC降息箭在弦上,營建股能否點火重燃?

賴元平

賴元平

  • 2025-09-15 16:23
  • 更新:2025-09-15 16:24
【關鍵趨勢】FOMC降息箭在弦上,營建股能否點火重燃?
圖/Shutterstock

美國房市景氣如何?

在高利率壓制下,美國房市過去兩年明顯降溫,不僅成交量下滑,建商也被迫透過降價與補貼來刺激買氣。如今,隨著聯準會進入降息循環,市場最關心的問題是:資金成本下降,究竟能如何帶動房市需求回升,並進一步影響造屋股的基本面?
房貸利率回落
15 年期與 30 年期固定房貸利率近期已明顯下滑。利率下降意味著購屋負擔減輕,成交量有望回升,同時減少建商替買方「買降利率」的成本壓力。
【關鍵趨勢】FOMC降息箭在弦上,營建股能否點火重燃?

 

庫存回到平衡區
全美中古屋庫存約 155 萬戶,對應 4.6 個月供給,接近健康平衡區(4.5–6 個月)。這代表房市不再過度緊俏,但也未供過於求,對新屋建商反而有利。
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建商促銷壓力趨緩
8 月有 66% 的建商提供優惠,37% 甚至直接降價,新屋房價中位數降至 40.38 萬美元,從今年初至今已下滑約 6%。若降息延續,建商或能降低讓利強度,並增加銷售數量,有助毛利率止跌回升。
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新屋開工回暖
7 月單戶新屋開工數達 142.8 萬戶,月增 5.2%。雖然漲幅有限,但在高利率環境下年成長由負轉正,顯示建商推案節奏穩健,市場需求並未出現斷層。同時,營建許可數達 136.2 萬戶,呈下行趨勢,顯示建商對未來推案仍保持謹慎。換言之,房市動能回暖,但信心恢復仍需要時間。
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從上述數據來看,目前截至 2025 年 8 月為止,美國房市仍停留在不溫不火的階段,本輪降息確實替美國房市與營建股帶來一絲曙光,房貸利率下滑有助於刺激需求,建商毛利壓力也可望減輕。然而,營建許可仍在下行,代表建商對未來推案保持保守態度。整體來看,房市正從冰點逐步企穩,但尚未出現全面復甦的強勁訊號。

投資營建股,三大觀察指標

  1. 訂單與待售庫存(Backlog):反映未來營收能見度,是判斷建商後續成長動能的核心指標。
  2. 毛利率與促銷力度: 觀察建商是否需要大幅讓利才能出貨,能否在降息循環中維持獲利能力。
  3. 資產負債表: 重點在土地存貨、淨負債與現金流。土地儲備決定未來推案能力,現金流則影響股東回饋與抗風險實力。

美國三大龍頭建商解析

D.R. Horton(DHI)

業務狀況
  • 待售庫存(Backlog):截至 25Q2,訂單量 14,075 戶,年減 16%;金額 53.4 億美元,年減 19%。其中東南部跌幅最重(-36%),僅北部逆勢成長(+10%)。顯示需求仍分區不均,總體能見度下滑。
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  • 營收與毛利率:近六季營收維持在 76–100 億美元區間,但毛利率由 27% 下滑至 24%,顯示促銷與降價壓力仍在。
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  • 現金流與淨負債:自由現金流波動大,24Q3 一度達 19.3 億美元高點,但近期再度回落至 6.9 億美元。淨負債則從 62 億美元回升至 91.9 億美元,財務槓桿壓力升高。
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投資評估
DHI 具備全美最大規模與產品線優勢,能在需求回暖時快速搶市。但目前待售庫存下滑、毛利率承壓、淨負債增加,反映營運環境仍具挑戰。短期來看,降息有望減輕促銷壓力並穩住毛利率;中期則需觀察庫存能否回升,以及財務結構是否改善。

Lennar(LEN)

Lennar 是美國第二大住宅建商,以「土地輕資產、周轉快」策略著稱,能在降息環境中以更少讓利維持出貨,通常比同業更能守住毛利。
業務狀況
  • 待售庫存(Backlog):2025 年訂單量 15,538 戶,年減 13%;金額 648 億美元,年減 21%。東部、西部衰退最明顯(-33%、-20%),僅南部中央逆勢成長(+32%)。
【關鍵趨勢】FOMC降息箭在弦上,營建股能否點火重燃?
  • 營收與毛利率:24Q1–25Q2 營收介於 73 億至 99 億美元,近期回落至 83.8 億美元。毛利率則由 18% 下滑至 10%,降幅顯著,反映市場壓力加大。
【關鍵趨勢】FOMC降息箭在弦上,營建股能否點火重燃?
  • 現金流與淨負債:2024 年底自由現金流一度高達 9.3 億美元,但 2025 前兩季轉為負值(25Q2 為 -10.9 億美元)。淨負債則持續上升,最新達 102 億美元,財務壓力升高。
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投資評估
Lennar 的輕資產模式讓其在需求回暖時具備彈性,但近期毛利率明顯下滑、現金流惡化,加上淨負債創新高,顯示財務結構承壓。區域營運也出現分化,南部表現亮眼,但東部和西部的疲弱抵消了成長動能。

PulteGroup(PHM)

PulteGroup 成立於 1950 年,是美國最大的住宅建商之一,旗下擁有 Pulte Homes、Del Webb、Centex 等品牌,產品涵蓋首次購屋者到高端社區買家。公司同時提供抵押貸款與產權服務,並透過「自有地塊 + 選擇權地塊」的模式降低土地風險。
業務狀況
  • 待售庫存(Backlog):2025 年訂單量 10,779 戶,年減 17%;金額 68.4 億美元,年減 16%。各區域普遍下滑,其中德州(-35%)與西部(-33%)衰退最顯著。
【關鍵趨勢】FOMC降息箭在弦上,營建股能否點火重燃?
  • 營收與毛利率:近六季營收介於 39 億–49 億美元,毛利率雖自 30% 回落至 27%,但仍顯著領先同業(DHI 約 24%,LEN 約 10%)。體質相對穩健。
【關鍵趨勢】FOMC降息箭在弦上,營建股能否點火重燃?
  • 現金流與淨負債:自由現金流大致維持正向,最新季度約 2.5 億美元;淨負債約 37.8 億美元,為三大建商中槓桿最低,財務壓力相對輕。
【關鍵趨勢】FOMC降息箭在弦上,營建股能否點火重燃?
投資評估
PHM 兼具 高毛利率 與 穩健財務,在降息循環中最有機會率先修復獲利。不過,Backlog 下滑顯示需求仍有隱憂,若訂單未回升,高毛利可能成為市場預期壓力。

投資人該怎麼看?

短期而言,FOMC 會議聯準會宣布降息將會是營建股走勢的關鍵。目前 Fedwatch 的基調偏鴿,預期降息 1 碼,帶動的會是房貸利率下滑,將對房市需求與建商出貨形成支撐。若能因此轉為降息格局,對於中長期而言,將會是美國營建股的大利多。
不過,潛在風險依舊存在。首先,若通膨再度升溫,聯準會可能被迫放緩降息,房貸利率下行空間有限,甚至可能反彈。其次,各區域的需求表現分化,部分建商待售庫存下滑顯著,若未來成交量無法回升,將增加庫存壓力。此外,D.R. Horton 與 Lennar 的淨負債水準持續攀升,財務槓桿風險不容忽視,若資金成本下降幅度不如預期,將進一步壓縮獲利。最後,宏觀經濟本身的不確定性,特別是就業市場或景氣放緩也可能拖累房市需求,使降息效果大打折扣。
總結來說,這次降息對建商而言是一個喘息的機會,但還不足以宣告全面牛市的到來。房市走勢依舊取決於購屋族的負擔能力、庫存消化速度,以及建商能否減少讓利壓力。對投資人而言,營建股確實值得觀察,但最佳策略是「選股勝於押產業」,並謹慎評估利率、需求與財務槓桿帶來的潛在風險,對於財務體質優良的公司建議逢低進場或加碼。
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