央行於 9 月祭出「金龍海嘯」第七波房市政策，本集《房市最錢線》邀請房產專家葉國華分享打房 4 大政策對房市的影響，深受其害是換屋族、中產階級？民眾該如何應對？想買屋的民眾遇到貸款成數的上限怎麼辦？

打房政策上路，出現退訂潮？

從去年至今房價漲幅已經超過葉國華過去 32 年的經驗，而且這個漲幅是毫無來由的，甚至逼出了超過過去 50% 的買方進到市場去競爭，在有限的條件下，買方多過於房子，大家又都想買在好地點，像是捷運站周邊或新的重劃區等，結果造成蛋黃區，甚至蛋殼、蛋白都同樣一起漲，但 9 月打房政策上路後，過不到一個月就造成了非常大的奇效，很多人說出現了房子的退訂潮。

政府 4 大打房政策

政策一：名下有房產的人，第 1 戶購屋貸款沒有寬限期

如果原本名下有房子，可能因為結婚小孩長大要換房，他就沒有寬限期，養兒花費本來就大，要換屋又沒有寬限期，可能面臨很大的生活壓力，因此，這項政策對於真正要換屋的族群造成很大的傷害。

政策二：全國第 2 戶購屋貸款最高成數從 60% 降到 50%

只要在台灣任何一地有一個舊房子登記在名下，只要買房子別人貸款可以到 6 成，你就只能降到 5 成，很多人工作了好幾年，終於存了 3 成自備款，準備要買房子突然只能貸 5 成，只好繼續工作存錢，但過 2 年房價又漲 10%~20%。

政策三：公司、高價住宅貸款和第 3 戶以上購屋貸款，最高成數降到 30%

這一條政策是公司、高價住宅貸款或第 3 戶以上的購屋貸款，最高成數降到 3 成，就是寫給一般大眾看開心的，主要影響對象是有錢人，事實上，對一般民眾沒有影響。

政策四：餘屋貸款最高成數降到 30%

這項政策對建商有很大的影響，餘屋也就是如果建案賣太好，要等蓋好再賣，那最高貸款成數只能貸 3 成，一般我們買房子可以貸款 7、8 成，但建商餘屋 1 千萬的房子，只能貸到 3 百萬， 2 千萬房子只能貸 6 百萬，也就是建商每押一戶房子就要押 1,400 萬，所以就是在逼建商不能把房子留在自己手裡，要把它釋放出來，這對建商來說是很大的壓力，但對消費者來說卻是好的，可以抑制建商炒作房價。

打炒房有效嗎？葉國華 2 大建議

銀行不動產融資逼近 30%，接近 72-2 條的上限，因為有寬限期，所以沒有還本金，也就是在那 5 年內，全部人都還利息，銀行水位的問題，本金沒有還又把資金放出去，所以現在貸款都說撥款時間不確定，因為沒有人還本金，怎麼放款給你，葉國華認為這就是結構上的問題。

首先，寬限期不用到 5 年，5 年前淡海新市鎮房價平均 19~20 萬，即便去年 8 月以前平均成交價也要 22~23 萬，但現在平均價格都來到 30 萬以上，漲了 3 成，只要等寬限期 5 年過了趕快賣掉就好，如果寬限期僅 3 年，3 年後就要付本金，可能就會稍微思考一下要不要買，就不會有這麼多人來市場上搶買房，漲幅就不會那麼高。

第二件事，貸款年度放到 40 年也是一個的問題，以前貸款就是 20~30 年，而 40 年就讓人付款變得輕鬆，也就讓更多人搶著出來買房。

房市降溫，連帶影響建設業、房仲...

這一波打房政策，讓房價停了下來，目前市場上的買方可能連之前的 4 成都不到，但現在買方跟賣方的之間的拉鋸會拉到很長，成交量、成交率就會變低，這個問題要解決，首先就是解決銀行的融資水位，等它降低放緩，可是這段期間房產相關的行業，像是建設業、仲介業等全部都會停下來。

貸款成數調降，有什麼影響？

目前已經買房，如果還沒交屋碰到最大的問題就是貸款，貸款的額度連仲介、代書都幫不了你，只能靠自己的關係，因為它會搭配很多條件，像是買什麼保險、辦什麼信用卡等等，真的只能靠自己想辦法解決貸款問題。

準備買房該怎麼辦？完整內容請看👇🏻

影片／9月央行金龍海嘯 重傷無辜中年換屋族？4大打房有效，房價急凍，房仲、中產、小建商都遭殃｜預售屋驚人退訂潮｜葉國華、劉涵竹｜房市最錢線

（圖：shutterstock / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

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