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房產月報-銀行貸款餘額近滿水位，營建股迎利空?
本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
前言:近期觸發不動產天條的《銀行法》第72-2條
- 媒體記載:2023下半年以來，房市火熱延燒，然而，近期陸續有民眾在申辦房貸時，發現部分銀行可能以「依其條件無法爭取最佳利率條件」勸退，也可能直接告知目前需要排隊等待。這個現象今年七月下旬開始發酵，目前有不少公股行庫或民營銀行，都相繼開始下達「限貸令」，除了有銀行要求只承作既有戶增貸外，也有銀行以排隊撥款、提高報價等方式，甚至還有銀行傳出全面停止進件到年底，都是希望能控制進件數量與金額。
- 根據金管會統計，今年6月底的國銀辦理房貸餘額為10兆4873億元，其中，今年上半年的房貸餘額就增加約5千億元，為史上同期最大量。相較於2023年房貸餘額增量6576億元，今年上半年的增量已達去年8成左右，從房貸餘額增量程度來看，可以發現新青安貸款等引爆房地產的熱況，從去年一路延續至今。
- 俗稱不動產天條的《銀行法》第72-2條，銀行在辦理房貸、建物融資及商辦等不動產放款總額，不得超過存款總餘額及金融券發售總額的30％，也就是說，房貸放款對銀行來說，無法毫無限制地放款出去，而各家銀行內部通常以28％作為風險控管的警戒指標。據了解，目前有部分銀行，因為今年房貸申辦爆大量，確實已來到27或28％的警戒水位，因此對於房貸的放款更加小心。
- 第一線房仲人員：中古屋交易風險也提高需再次確認買方貸款條件及額度，交易周期拉長。
- 京城建設發言人對此看法：建商通常對每個個案跟銀行先談好整批的貸款額度跟利率，所以不太需要擔心像中古市場銀行貸款餘額不足問題。(大建商影響不大)
- 30年雖歷經幾次的空頭年增率僅短暫轉負後隨即轉正，房貸餘額長線觀察只增不減，凸顯台灣人有土斯有的理財觀念。
資料來源:財經M平方
2Q24房價指數-新竹奪冠、台中以南急起直追(南部漲幅高於平均)
- 國泰房價指數當中，台南市的房價指數在2Q24超越新竹縣市，相較1Q24出現明顯漲福。
資料來源:財經M平方
- 信義房價指數數據中，可發現北台灣除了新竹市以外其餘高於台灣年增率都集中在中南部。
資料來源:財經M平方
建商貸款餘額反降
- 反觀建商貸款餘額年增率，從2021年1月18.7%的高點一路走滑至2024年06月的3.15%，可以看出建商推案及資金需求趨緩 ，原因來自於政府對土建融祭出信用管制。
- 建商面臨土地融資管制，土融成數最多五成，限期18個月內開工。
資料來源:中時新聞網
- 市場逐漸汰弱留強、大者恆大，對於資金充足、擁有大量低價土地庫存的建商反而更有優勢。
資料來源:財經M平方
房產月報-銀行貸款餘額近滿水位，營建股迎利空?
本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
前言:近期觸發不動產天條的《銀行法》第72-2條
- 媒體記載:2023下半年以來，房市火熱延燒，然而，近期陸續有民眾在申辦房貸時，發現部分銀行可能以「依其條件無法爭取最佳利率條件」勸退，也可能直接告知目前需要排隊等待。這個現象今年七月下旬開始發酵，目前有不少公股行庫或民營銀行，都相繼開始下達「限貸令」，除了有銀行要求只承作既有戶增貸外，也有銀行以排隊撥款、提高報價等方式，甚至還有銀行傳出全面停止進件到年底，都是希望能控制進件數量與金額。
- 根據金管會統計，今年6月底的國銀辦理房貸餘額為10兆4873億元，其中，今年上半年的房貸餘額就增加約5千億元，為史上同期最大量。相較於2023年房貸餘額增量6576億元，今年上半年的增量已達去年8成左右，從房貸餘額增量程度來看，可以發現新青安貸款等引爆房地產的熱況，從去年一路延續至今。
- 俗稱不動產天條的《銀行法》第72-2條，銀行在辦理房貸、建物融資及商辦等不動產放款總額，不得超過存款總餘額及金融券發售總額的30％，也就是說，房貸放款對銀行來說，無法毫無限制地放款出去，而各家銀行內部通常以28％作為風險控管的警戒指標。據了解，目前有部分銀行，因為今年房貸申辦爆大量，確實已來到27或28％的警戒水位，因此對於房貸的放款更加小心。
- 第一線房仲人員：中古屋交易風險也提高需再次確認買方貸款條件及額度，交易周期拉長。
- 京城建設發言人對此看法：建商通常對每個個案跟銀行先談好整批的貸款額度跟利率，所以不太需要擔心像中古市場銀行貸款餘額不足問題。(大建商影響不大)
- 30年雖歷經幾次的空頭年增率僅短暫轉負後隨即轉正，房貸餘額長線觀察只增不減，凸顯台灣人有土斯有的理財觀念。
資料來源:財經M平方
2Q24房價指數-新竹奪冠、台中以南急起直追(南部漲幅高於平均)
- 國泰房價指數當中，台南市的房價指數在2Q24超越新竹縣市，相較1Q24出現明顯漲福。
資料來源:財經M平方
- 信義房價指數數據中，可發現北台灣除了新竹市以外其餘高於台灣年增率都集中在中南部。
資料來源:財經M平方
建商貸款餘額反降
- 反觀建商貸款餘額年增率，從2021年1月18.7%的高點一路走滑至2024年06月的3.15%，可以看出建商推案及資金需求趨緩 ，原因來自於政府對土建融祭出信用管制。
- 建商面臨土地融資管制，土融成數最多五成，限期18個月內開工。
資料來源:中時新聞網
- 市場逐漸汰弱留強、大者恆大，對於資金充足、擁有大量低價土地庫存的建商反而更有優勢。
資料來源:財經M平方
擁有大量土地庫存的中南部建商：達麗、隆大
- 達麗(6177)：目前帳上在建中建案、土地庫存建案，換算總銷金額達916億元，主要分布在大台北、新竹市、台中市、台南市、高雄市，按總銷金額換算，各區域佔比分別為19%、7%、19%、35%、19%。另有美國西雅圖兩筆土地庫存，包含:508修車場案(旅館)、派克案(住宅)，目前將朝向2028~2029年開發完成後採長期出租使用，或申請得建照後再對外售出土地。台南的世界仁為近期重要的建案，原始土地取得成本約9億，在將土地售出後，土地成本可降至5億。進一步推升此案淨利率達3成以上。此案為三井outlet第一排地王，初步預估平均單價至少落在一坪37-40萬之間，可貢獻營收至少79億。
資料來源:法人預估(僅供參考)、法說會資料
- 隆大(5519)：今年上半年有賣地收入、去年鳳凰頌的跨年度交屋認列，下半年則有鳳凰Villa、鳳凰天畝Ⅲ期兩大建案入帳以及營造部門的裕鐵工程也將在年底完工。尤其是鳳凰Villa從去年成交26萬到今年5月已成交34萬漲幅高達30%，本案的毛利率將會有顯著的提升且隊長實際詢問代銷目前僅剩10%可銷售且價格持續調漲。
資料來源:法人預估(僅供參考)、法說會資料
結論:信用管制影響中古屋較大，建商通常都已整批談好貸款額度跟利率
- 6月央行第六波信用管制提高存款準備率收回市場資金，但市場需求依舊火熱導致資金供給跟不上，部分銀行放款水位逼近紅線，部分銀行放款動作轉趨保守，實際影響的市場為中古屋市場，因為買賣到交屋僅為1.5~2個月。
- 建商是採預售屋或是餘屋銷售，建商通常對每個個案會先跟銀行談好整批的貸款額度跟利率。一個建案至少上億起跳的總銷和一戶1~3000萬的貸款，是更有籌碼向銀行要求保留額度及利率的。
- 此次中古屋受貸款餘額不足的影響，會讓部分近期想購屋的資金轉向建商的預售屋，以免貸款不足需補繳自備款或是造成違約的風險。對於績優與中大營建股反而是正向！最後仍要提醒，投資人切記要勤勞追蹤公司最新動態，掌握度務必提高，同時不忘善設停損停利，控制風險。
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