房產月報-銀行貸款餘額近滿水位，營建股迎利空?

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前言:近期觸發不動產天條的《銀行法》第72-2條

• 媒體記載:2023下半年以來，房市火熱延燒，然而，近期陸續有民眾在申辦房貸時，發現部分銀行可能以「依其條件無法爭取最佳利率條件」勸退，也可能直接告知目前需要排隊等待。這個現象今年七月下旬開始發酵，目前有不少公股行庫或民營銀行，都相繼開始下達「限貸令」，除了有銀行要求只承作既有戶增貸外，也有銀行以排隊撥款、提高報價等方式，甚至還有銀行傳出全面停止進件到年底，都是希望能控制進件數量與金額。

• 根據金管會統計，今年6月底的國銀辦理房貸餘額為10兆4873億元，其中，今年上半年的房貸餘額就增加約5千億元，為史上同期最大量。相較於2023年房貸餘額增量6576億元，今年上半年的增量已達去年8成左右，從房貸餘額增量程度來看，可以發現新青安貸款等引爆房地產的熱況，從去年一路延續至今。
• 俗稱不動產天條的《銀行法》第72-2條，銀行在辦理房貸、建物融資及商辦等不動產放款總額，不得超過存款總餘額及金融券發售總額的30％，也就是說，房貸放款對銀行來說，無法毫無限制地放款出去，而各家銀行內部通常以28％作為風險控管的警戒指標。據了解，目前有部分銀行，因為今年房貸申辦爆大量，確實已來到27或28％的警戒水位，因此對於房貸的放款更加小心。
• 第一線房仲人員：中古屋交易風險也提高需再次確認買方貸款條件及額度，交易周期拉長。
• 京城建設發言人對此看法：建商通常對每個個案跟銀行先談好整批的貸款額度跟利率，所以不太需要擔心像中古市場銀行貸款餘額不足問題。(大建商影響不大)
• 30年雖歷經幾次的空頭年增率僅短暫轉負後隨即轉正，房貸餘額長線觀察只增不減，凸顯台灣人有土斯有的理財觀念。

資料來源:財經M平方

2Q24房價指數-新竹奪冠、台中以南急起直追(南部漲幅高於平均)

• 國泰房價指數當中，台南市的房價指數在2Q24超越新竹縣市，相較1Q24出現明顯漲福。

資料來源:財經M平方

• 信義房價指數數據中，可發現北台灣除了新竹市以外其餘高於台灣年增率都集中在中南部。

資料來源:財經M平方

建商貸款餘額反降

• 反觀建商貸款餘額年增率，從2021年1月18.7%的高點一路走滑至2024年06月的3.15%，可以看出建商推案及資金需求趨緩      ，原因來自於政府對土建融祭出信用管制。
• 建商面臨土地融資管制，土融成數最多五成，限期18個月內開工。

資料來源:中時新聞網

• 市場逐漸汰弱留強、大者恆大，對於資金充足、擁有大量低價土地庫存的建商反而更有優勢。

資料來源:財經M平方

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