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本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
前言
- 隨著近期地震頻率增加，都更議題重新被大眾所重視，搭配上新青安帶動房市供需反轉，營建股出現了一波不同以往的齊漲。在MSCI 15日公布季度調整，台股在全球小型指數成分股新增28檔，納入名軒(1442)、永信建(5508)、達麗(6177)、 海悅(2348)和皇普(2528)等5檔營建股後，營建股是否落底值得大家關注。00940換股也新增了國產 (2504)、 冠德 (2520)、華固 (2548) 、欣陸 (3703) 、長虹 (5534)，可見營建股越來越受資金青睞。本文分享5/13隊長參加達麗法說會，最新資訊更新。
資料來源: 達麗法說會、產業隊長
公司簡介: 目標同業前10大，近5年建案規畫完善，資金充沛
- 董事長謝志長原先為高雄在地營建業者，1999年高雄房地產不景氣，結束事業定居加拿大。23年在興富發鄭董勸說下，重返台灣，從北部開始重新經營，以「齊裕建設」名號進軍台北市，和鄭董轉投資的齊裕營造並無相關。
- 初期倚重台北房地產業者的經驗與關係，很多個案都跟著興富發一起進行投資。受惠2003年房地產復甦，從淡水建案開始獲利，累積資本後仿照鄭董當年拿下宏巨建設「借殼上市」戲碼，2006年取得上櫃電子通路商十全電子經營權，整頓後於2008年更名為「達麗建設」。
- 「買地是關鍵，寧可買貴，也不要因為便宜而買錯地點！」為謝董布局的哲學，達麗推案多集中在都會區精華地段或是正值潛力發展區段，尤其台灣高鐵的完工，加速島內移動與生活步調，軌道生活圈符合自住長期置產，是達麗重點推案區域。
- 看好台中經濟產業前景，「住在台中、工作在台北」，台中搭高鐵往來各地僅一小時車程，因此決心深耕中部市場。於2013年成立台中辦公室，十年間達麗的足跡遍及西屯區、北區、水湳、機捷特區等精華地段。
成長動能: 新青安、軌道經濟、S廊帶和高股息吸引潛在資金
本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
前言
- 隨著近期地震頻率增加，都更議題重新被大眾所重視，搭配上新青安帶動房市供需反轉，營建股出現了一波不同以往的齊漲。在MSCI 15日公布季度調整，台股在全球小型指數成分股新增28檔，納入名軒(1442)、永信建(5508)、達麗(6177)、 海悅(2348)和皇普(2528)等5檔營建股後，營建股是否落底值得大家關注。00940換股也新增了國產 (2504)、 冠德 (2520)、華固 (2548) 、欣陸 (3703) 、長虹 (5534)，可見營建股越來越受資金青睞。本文分享5/13隊長參加達麗法說會，最新資訊更新。
資料來源: 達麗法說會、產業隊長
公司簡介: 目標同業前10大，近5年建案規畫完善，資金充沛
- 董事長謝志長原先為高雄在地營建業者，1999年高雄房地產不景氣，結束事業定居加拿大。23年在興富發鄭董勸說下，重返台灣，從北部開始重新經營，以「齊裕建設」名號進軍台北市，和鄭董轉投資的齊裕營造並無相關。
- 初期倚重台北房地產業者的經驗與關係，很多個案都跟著興富發一起進行投資。受惠2003年房地產復甦，從淡水建案開始獲利，累積資本後仿照鄭董當年拿下宏巨建設「借殼上市」戲碼，2006年取得上櫃電子通路商十全電子經營權，整頓後於2008年更名為「達麗建設」。
- 「買地是關鍵，寧可買貴，也不要因為便宜而買錯地點！」為謝董布局的哲學，達麗推案多集中在都會區精華地段或是正值潛力發展區段，尤其台灣高鐵的完工，加速島內移動與生活步調，軌道生活圈符合自住長期置產，是達麗重點推案區域。
- 看好台中經濟產業前景，「住在台中、工作在台北」，台中搭高鐵往來各地僅一小時車程，因此決心深耕中部市場。於2013年成立台中辦公室，十年間達麗的足跡遍及西屯區、北區、水湳、機捷特區等精華地段。
成長動能: 新青安、軌道經濟、S廊帶和高股息吸引潛在資金
- 政府於2023年決議擴大補貼，推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」支持無殼族買房，簡稱為新青安。新青安政策房貸相當優惠，包括最高可貸一千萬元、寬限期最多五年與最高40年期的房貸期限，加上補貼後利率僅剩下1.775%，因此相當受到首購族的喜愛，統計去年第四季新青安的撥貸戶數約1.8萬件，對比聯徵中心去年第四季房貸樣本數5.4萬件來看，平均每3件房貸就有一戶是新青安。
資料來源: 財政部、產業隊長整理
資料來源: 財政部、產業隊長整理
- 去年9月新青安的撥貸數量就達4768戶，撥貸金額約340億元，隨後維持一路成長態勢，高峰落在今年1月份的6861戶，撥貸金額高達503億元，累計新青安房貸統計數字，上路七個月，2月底已有36,388戶使用新青安優惠房貸，撥貸金額達2640億元，平均每戶撥貸約725.6萬元。
資料來源: 財政部、產業隊長整理
- 新青安政策在央行升息半碼後，更顯得優惠，統計3月總價1500萬元以內的交易佔比仍高達5成，台北市總價1000~2000萬元交易佔比較1月增加，新北同樣1000~2000萬交易佔比超過5成，桃園市則是1000~1500萬元最多，新竹市則是1000~2000萬交易佔比達45%，台中市則同樣總價1000~2000萬交易佔比近5成，台南市則是700~1500萬元最多，高雄市同樣700~1500萬元交易最多。
- 2Q23起，嘉義、屏東科學園區動土，南部科學園區高雄第三園區計畫獲國發會審核通過，南部高科技S廊帶將發展成形。配合高鐵、快速路網串連各大科學園區，S廊帶可望吸引更多就業人口移入，引領南部產業與城市轉型。S廊帶範圍往北延伸到嘉義，往南延伸到高雄路竹、橋頭及屏東，串聯亞洲新灣區，成為全世界非常重要的科技產業廊帶。
資料來源: 經濟日報、產業隊長整理
- S廊帶的核心為南科，因半導體大廠持續擴增先進製程產線，未來成長動能與競爭力更為可期。地方政府積極推動南科高雄路竹園區、橋頭科學園區與將設在楠梓中油高煉廠舊址的南科高雄第三園區（楠梓園區），中央相關部會也加強協助南台灣高科技S廊道成形與人材養成。嘉義科學園區連結高鐵，可期帶動區域房市發展。
- MSCI 15日公布季度調整，台股在全球小型指數成分股一口氣新增28檔，納入名軒(1442)、永信建(5508)、達麗(6177)、 海悅(2348)和皇普(2528)等5檔營建股。00940換股也新增了國產 (2504)、 冠德 (2520)、華固 (2548) 、欣陸 (3703) 、長虹 (5534)，可見營建股越來越受資金青睞。
達麗預期建案認列狀況：營收24年略遜於23年，25年起隨著高淨利建案認列後續可期
- 達麗目前帳上在建中建案、土地庫存建案，換算總銷金額達916億元，主要分布在大台北、新竹市、台中市、台南市、高雄市，按總銷金額換算，各區域佔比分別為19%、7%、19%、35%、19%。另有美國西雅圖兩筆土地庫存，包含:508修車場案(旅館)、派克案(住宅)，目前將朝向2028~2029年開發完成後採長期出租使用，或申請得建照後再對外售出土地。
- 23年營收154.26億元，主要認列台中北屯達麗創世紀、高雄三民達麗上東京、台南歸仁國家強棒一期及達麗J12，總銷約148.42億元。2023年整體毛利率25.35%，因先前個案預售階段銷售速度過快，而後隨整體營建造價走升壓縮毛利率表現，整體營業利益25.59億元，2023年稅後獲利20.69億元，EPS 5.08元。
- 24年可認列營收建案: (1) 士林陽明大苑(總銷金額38.7億元，排除店面銷售率已達100%)，已取得使照預計5月起交屋，淨利可期在12-16%；(2) 台南松丹達麗(總銷金額75.7億元，銷售率65%)，預計2Q申請使照9月開始交屋，銷售速度隨近期房市交易回，預計今年銷售率可逾9成。且此案土地取得時間較早，每坪銷售單價亦相對較高，可期淨利率表現在23-27%，帶動今年整體毛利率可望優於去年。預估2024年營收為115億元，EPS為4.76元。
- 25 年完工建案2 個，總銷金額共114 億元， 包含北投軟橋段的達麗天蒔、達麗世界仁，總銷金額分別為35 億元、79 億元，目前銷售率分別為100%、未銷售， 預計達麗世界仁在2Q24 公開銷售。預期在持續銷售下， 2025 年營運可維持高檔。
- 世界仁為近期重要的建案，原始土地取得成本約9億，在將土地售出後，土地成本可降至5億。進一步推升此案淨利率達3成以上。此案為三井outlet第一排地王，初步預估平均單價落在一坪37-40萬之間，可貢獻營收至少79億。
- 26 年完工個案共4 個，可期26年有高營收認列，總銷金額共200 億元。 包含北投區的達麗河蘊，預計在3Q24 公開，達麗治翠總銷金額為46 億元，銷售率為76%，達麗未來市因工期問題由2025 年延至2026 年完工， 總銷金額為52 億元，並已完銷， 達麗雙子星總銷金額40 億元，銷售率為66%。
- Q4代售房地44 億， coda 有13 億， 因升息影響銷售較緩， 目前已賣65 戶， 剩下65 戶， 其中40 戶轉為出租， 預計將剩下的25 轉為出租， 待美國降息之後再轉為出售。
- 達麗目前在手建案充沛，為未來5年左右的營收打下穩健的基礎，近幾年每年總銷金額皆達百億以上。詳細的推案內容，與營收認列情形，可見以下表格，作為後續投資參考依據。
資料來源:簡新投資、法說會資料
營業狀況: 營收隨建案認列變動，需觀察建案認列情形是否符合預期或遞延
資料來源: 富果、產業隊長整理
- 達麗1Q24 EPS 0.04，4月營收1.24E，YoY 41.3%。營建股營收隨認列月份起伏變化大，應從預期認列月份營收是否有增加，而非逐月高低來判斷公司營運情形。
股利政策: 2024年配發現金股利3 元，股票股利0.5，當前殖利率5.74%。
- 達麗的股利政策穩定，今年法說會上公司表示會把股利配發率60%以上訂入公司章程。藉由這幾年的數據可看出，配發率大約落在60-85%之間，穩定的股利政策可能也有助公司獲得ETF和存股族青睞。24年配發現金股利3 元，股票股利0.5，5/17收盤價61元，當前殖利率約在5.74%。
資料來源:XQ、產業隊長整理
技術分析: 創高後拉回修正至月線下後反彈，落底跡象浮現。
資料來源:XQ、產業隊長整理
- 達麗股價自4月初起，和大多數營建股一樣走了一波多頭後修正，一度跌破修月線之下，所幸這3天重新站回月線，有開始落底止穩的跡象。投資朋友也可從殖利率觀點，去計算自己希望介入的價位。
資料來源: 神秘金字塔、產業隊長整理
- 近期持股在 400 張以上的大股東百分比自3月底創高80.16%後，隨著股價創高後修正調整至76.86%，同時總股東人數上升。所幸上周已見總股東人數下降且400張大戶回升至79.22%。
分點籌碼: 修正後外資調節，投信小幅上升，大戶增加，散戶下降。
資料來源:XQ、產業隊長整理
- 分點籌碼的部份，外資在修正至月線後出現較為明顯的調節，投信籌碼小幅增加。關鍵分點買進力道近期較賣方稍弱，所幸和公司原大股東興富發相關的關聯分點，調節似乎已近結束。400張大戶由76.86%上升至79.22%，散戶則從15.47%下降至13.67%，幫助股價近期在月線止穩。
法人看法
- 群益投顧：達麗2024~2025 年建案完工入帳無虞， 連續2 年均有100 億元以上完工建案， 營運動能持續， 預估2024 年達麗EPS 為3.28 元， 鑒於2024~2025 營收認列穩定， 投資建議為Trading Buy， 目標價55 元(1.0xNAV)。
- 永豐投顧： 認為: (1) 預期今年營收雖將低於去年，但隨個案高毛利率挹注下獲利可維持在一定水準，預期仍有歷史次高表現；(2) 未來五年估計建案總銷金額分別為114、114、200、130 及368 億元，在手建案充沛；(3) 現金殖利率逾6%，優於多數營建同業。研究處調整預估2024/2025 年營收分別為113.31 及133.7 億元(-27% YoY，+18% YoY)，毛利率分別30.95%及31.95%，稅後獲利19.28 及23.76 億元，EPS 4.74 及5.84 元。根據公司土地、建案規劃，計算目前NAV 為60.44 元，維持買進投資建議，因近期房市交易熱絡價量齊揚，達麗未來獲利配息可期，目標價由39 調升至60 元(1.0 X NAV)。
- 第一金投顧：2H23 進入建案入帳高峰期，迎來總銷131.9 億元案量交屋，由於公司交屋效率極高，營收獲利優於預期，但遞延成屋減少使2024 年營收年減近2 成。展望2024 年，新屋「陽明大苑」及「松丹達麗」預計於2Q24~3Q24 啟動交屋，年底前可分別入帳100%、90%；而「松丹達麗」因土地取得時間較早，毛利率優於過往區間均值，故上修全年毛利率至31.91%，YoY+6.57ppt。展望後勢，達麗建設每年穩健獵地推案，截至目前尚有八個待推案，合計總銷482 億元，能見度至2028 年，且因部分土地成本較低，淨利率均值有望落在20%，成長動能強勁。綜合以上，鑒於新屋「松丹達麗」獲利表現優於預期，研究部上修2024 年EPS 6.01 (稀釋後5.73 元)，以區間上緣之2.1*PBR 評價，給予目標價60 元，投資建議為買進。
- 統一投顧： 預期2024年將有兩新建案可望完工、啟動交屋，包含:士林陽明大苑、台南松丹達麗，合計新完工已售案量共88億元，預計此兩建案將分別於2Q24、4Q24展開交屋。假設士林陽明大苑、台南松丹達麗可於2024年各完成100%、80%交屋/售出案量，再加計成屋去化，預估2024年營收為109億元，衰退30%YOY。但因2024年新完工建案平均毛利率較高，估計稅後淨利為20億元，些微衰退3%YOY，EPS為4.94元，獲利將維持在一定水準。評價上，考量:(1)近幾年推出預售建案銷售快速，奠定業績能見度，預期2024年獲利將維持穩定，如若2024年新推出建案—台南世界仁、北投河蘊順銷，將帶動2025年獲利穩增，2026年更不排除有望獲利一股本；(2)董事會已決議2024年將配發3元現金股利、0.5元股票股利，近期股價漲幅已大，但換算現金殖利率仍有6%水準。公司期望往後現金+股票整體股利配發率將至少有六成配發水準，且現金股利佔比亦有六成以上。故依預估每股資產價值69元，給予0.9xNAV，目標價為60元，重申買進建議。
總結: 25年起可期迎來獲利高峰，近5年在手建案充沛，公司規劃完善
- 受台股上兩萬點，通膨預期等因素影響，購屋調查顯示民眾對於未來房價樂觀，看漲比看跌多。新青安又協助首購族降低購屋負擔，經歷了8個月的房市熱絡交易後，市場上待售物件數量減少，市場短期供需失衡，都可能造成房價仍處於緩步創高的趨勢不變。
- 公司近5年建案規畫完善，在手建案充沛，隨著S廊帶和軌道經濟發展布局，這些區域的建案需求皆為剛性需求，較不會受打房政策影響，故較無須擔心後續銷售狀況出現劇烈波動。
- 受新青安政策推出影響，房市供需出現反轉，現階段房市偏向需求高於供給。受總價限制影響，兩房至三房的建案為熱門標的，北市建案總價只要在3000萬以下基本可銷售一空，台南、高雄地區，總價大約落在1000-1500萬之間可銷售一空，中部地區總價隨區域平均價格變化，但23-25坪的建案十分熱門，新竹更是每個建案都在排隊。
- 4Q23六都房價指數季增率以高雄市上漲2.71%最多，謝董為楠梓在地人，對南部發展熟悉，可期達麗在南部後續的經營爆發力。
- 營建股殖利率高，投資人透過研究對公司的掌握度也高，透過法說會，建案掌握度、追蹤度高，且銷售狀況有實價登錄可查，搭上高息ETF大趨勢，可期追求穩定報酬的資金進入。
- 整體而言，達麗24年獲利可能較23年略低，但25年起隨著世界仁等市場關注地段佳，高毛利建案認列，營收可望逐年成長，迎來獲利高峰期。最後仍要提醒，投資人切記要勤勞追蹤公司最新動態，掌握度務必提高，同時不忘善設停損停利，控制風險。
