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本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
前言
- 受惠全球資金寬裕加上台灣產業變化，台灣近年資金充沛，房市連帶受惠。今年隨平均地權條例修法衝擊淡化、青安專案推出，以及第一季股市大好，帶動房市再向上衝，2023年第四季全國建物買賣登記數年增18.9%、2023年第一季全台房價年增7.5%，而住展風向球的燈號睽違16年，終於亮出代表熱絡的黃紅燈。
- 除了房市需求強勁，4/3號花蓮大震也震出台灣屋齡過老的問題，台北市長蔣萬安登高一呼「台北市進入大都更時代」，也讓市場更加關注營建股動態。房市熱絡帶動台股營建指數於四月創下歷史新高。知名營建股如冠德(2520)、勤美(1532)、國建(2501)、欣陸(3703)、中工(2515)漲勢驚人，市場持續尋找未來將有大案量認列的營建股。以下介紹同時有廠辦及住宅開發案件在手的營建公司宏璟(2527)
公司簡介
- 宏璟建設股份有限公司於1986年12月成立，由日月光集團張姚宏影女士所創立。
- 董事長：簡文祥，股本：27.03億。
- 主要從事投資興建國民住宅、廠辦大樓及商業大樓出租、出售業務，近年來逐步跨出傳統房地產興建，積極於中壢、高雄開發「智慧型工業廠辦」。公司目前商品項目主要為住宅或廠辦大樓，其營收比重佔公司項目的100%。
轉投資事業
資料來源:宏璟法說
土地庫存：目前興建中的工程皆採先建後售模式
資料來源: 宏璟法說
銷售中成屋建案：
本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
前言
- 受惠全球資金寬裕加上台灣產業變化，台灣近年資金充沛，房市連帶受惠。今年隨平均地權條例修法衝擊淡化、青安專案推出，以及第一季股市大好，帶動房市再向上衝，2023年第四季全國建物買賣登記數年增18.9%、2023年第一季全台房價年增7.5%，而住展風向球的燈號睽違16年，終於亮出代表熱絡的黃紅燈。
- 除了房市需求強勁，4/3號花蓮大震也震出台灣屋齡過老的問題，台北市長蔣萬安登高一呼「台北市進入大都更時代」，也讓市場更加關注營建股動態。房市熱絡帶動台股營建指數於四月創下歷史新高。知名營建股如冠德(2520)、勤美(1532)、國建(2501)、欣陸(3703)、中工(2515)漲勢驚人，市場持續尋找未來將有大案量認列的營建股。以下介紹同時有廠辦及住宅開發案件在手的營建公司宏璟(2527)
公司簡介
- 宏璟建設股份有限公司於1986年12月成立，由日月光集團張姚宏影女士所創立。
- 董事長：簡文祥，股本：27.03億。
- 主要從事投資興建國民住宅、廠辦大樓及商業大樓出租、出售業務，近年來逐步跨出傳統房地產興建，積極於中壢、高雄開發「智慧型工業廠辦」。公司目前商品項目主要為住宅或廠辦大樓，其營收比重佔公司項目的100%。
轉投資事業
資料來源:宏璟法說
土地庫存：目前興建中的工程皆採先建後售模式
資料來源: 宏璟法說
銷售中成屋建案：
- 帝璟苑：台北市中正區延平南路150號、銷售率55%
資料來源:宏璟法說、樂居網
- 宏璟青雲：新北市土城區青雲路336巷36號、銷售率28%
資料來源: 宏璟法說、樂居網
進行中建案：
- 高雄K13智慧型廠辦大樓
資料來源: 宏璟法說、網路資料
- 中壢廠第二園區智慧型廠辦
未來成長動能：竹北合建案、台中十四期洲際段
- 竹北合建案：竹北富百田+蓮華段
- 富百田土地原為 陸竹開發所有。
- 宏璟原持有10%陸竹開發股權, 去年宏璟砸23億取得陸竹開發86%股權, 目前共持有96%。
- 富百田 可銷售面積779戶約45,000坪。
- A區預計2024Q2取得建照, 2024Q3開工. 2026年成屋銷售，之後陸續會送其他 BCDEF 區域的建照。
- 土地105年前取得, 土地免稅。
- 竹北合建案周邊個案比較：
資料來源: 產業隊長整理
資料來源: google、產業隊長整理
- 竹北富百田+蓮華段獲利預估
資料來源: 宏璟法說、產業隊長整理
- 台中十四期洲際段：走路到巨蛋10分鐘、74號交流道旁
- 台中十四期洲際段：未來獲利評估
- 國泰most土地買62萬房子一坪賣45萬，從國建財報得知建案普遍毛利率35%，稅前淨利 24.5%，稅後 19.3%。
- 宏璟取得洲際段，土地成本約66萬，一坪賣66萬左右可售出，毛利率大概45%，稅後淨利率大概25%。
- 洲際段的銷售面積大約超過1.6萬坪+接近300個車位。總銷大約110億，宏璟分一半 約55億，55*0.25/27*10=5元，保守估4.5
資料來源: 宏璟法說
資料來源:產業隊長整理
宏璟獲利統整表(僅供教學試算參考)
資料來源:網路資料
- 營建股 EPS 8元以上股價超級比一比：2023年 EPS 8.5元以上的標的, 股價普遍上100，宏璟從今起未來三年內迎接連續兩年單年 EPS20元以上的爆發年，且配息穩定。
資料來源:網路資料
富爸爸日月光投控：
- 擁有日月光44,131張股票，每年翹腳領股息。
- 日月光出資購地再與宏璟合建，自有資金運用更靈活。
- 獨佔日月光廠辦案，享有高毛利率。
資料來源:宏璟財報
營收組成：
- 宏璟主要營收還是以不動產開發銷售為主，次之以租賃收入每年穩定貢獻近億元。
- 從部門損益就可以更清楚看出，不動產開發佔了80%以上，所以宏璟的業績只要注意建案規模及入帳時間即可。
資料來源:宏璟財報
資料來源:宏璟法說
營業狀況：K27廠辦處分、帝璟苑、宏璟青雲成屋銷售挹注營收
- 今年有帝璟苑跟宏璟青雲的成屋銷售可望為宏璟帶來穩定的營收挹注。
- 高雄「K27智慧型廠辦大樓」去年8月處分給「富爸爸」日月光，獲利2.86億元，第三季入帳，使得去年前三季獲利大噴出，累計前三季稅後純益6.08億元、EPS 2.32元。
- 今年新完工新案將有預計第2季完工的高雄「K13智慧型廠辦大樓案」，該案將成為公司今年主要業績貢獻來源。
資料來源:XQ
資
資料來源:富果
股利政策：連續配息19年穩定配息
技術分析：近月股價沿短均5日上攻，近期漲多回檔休息
資料來源:XQ
- 股價3月中後一路沿五日均線上漲創近期新高價55.8元，近期回檔休息整理後又重新站回各均線。
- 以4/8號出大量紅K的低點或月線作為防守觀察點位。
資料來源:goodinfo
- 空窗期是 0.6倍淨值比，入帳高峰是 0.9~1倍淨值比。
資料來源：神秘金字塔
- 股價從3月股價大漲80%，本週持股400張以上甚至1000張以上的大股東持股比例些許下滑，有逢高獲利了結跡象。
分點籌碼：外資籌碼近月偏逢高獲利了結
- 分點籌碼上，前五大買超分點在45~55元區間大量買進；外資及賣超分點富邦-南京逢高獲利了結。
結論：
- 宏璟有富爸爸日月光集團撐腰，與日月光的合建的廠辦案都是為日月光封測用途客製化打造，不但毛利高施工期程短，且完工即完銷，提供難得可預測且穩定的獲利來源。
- 法人預估日月光投控2023-2025年EPS皆有10元以上，日月光股票股利每年貢獻宏璟每年穩定EPS 1元貢獻。
- 公司派持股至少56.58%，經營權穩定，千張大戶持股73.3%，籌碼穩定度高。
- 觀上述24~25年新屋帝璟苑、宏璟青雲銷售、高雄K13及中壢廠辦完工，26年緊接著富百田及蓮華段和台中洲際段的完工及銷售的潛在獲利跟題材性驚人。但近期的漲幅有些過大本淨比已超過1倍，是否已先提先反映需謹慎小心。但投資人切記要勤勞追蹤公司最新動態，掌握度務必提高，同時不忘善設停損停利，控制風險。
