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本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
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公司簡介
- 公司成立於1979年11月，股本55.42億元，淨值：33.65元。
- 台灣中大型建商，推案地點集中於台北市信義區、文山區及新北市中和市等大台北地區，另外也參與捷運共構聯合開發、合建分屋、都市更新等。
- 轉投資根基營造(代碼：2546)主要承攬企業總部、民間廠房、醫療大樓及住宅大樓、建築與土木工程。
- 環球購物中心為冠德建設轉投資的購物中心，目前據點有中和、板橋、屏東、新左營車站、桃園A8、南港車站、林口A9、桃園機捷A19站店等。
(資料來源:公司法說資料)
(資料來源:公司法說資料)
銷售個案
成屋個案：
(資料來源:公司法說資料)
- 冠德信義F棟變更使用執照(原原一戶150坪變更為較小的坪數銷售)已經有買家簽約在等使照出來，入帳時間會在明年。
- 冠德大直湛銷售狀況比公司預期40%進度要好，持續銷售當中。
- 冠德安沐居一樓為店舖與大廳，二至八樓做為辦公室使用，九樓以上則為住宅。
預售個案：
(資料來源:公司法說資料)
- 冠德天韻預計今年底交屋營收認列。
- 冠德心天匯：位於新北市二重埔中興小段的「太子汽車」建案，定名為「冠德心天 匯」建案。土地是於2012年向葉國一以29.8億元買進，2014年進行都市計畫變更，使 用分區「工變住」。之後整合鄰地，進行都更。土地成本要加上10年間利息資本化的金額，大約35億元。由於「冠德心天匯」建案量體較大，建造成本可以控制在每坪19萬元，總建築成本42億元，建案總成本77.6億元。受惠土地取得時間較早，不適用房地合一稅，土地增值稅約8%。營收方面，每坪售價以68萬元計算，總銷金額可以達到130億元。目前時價登錄每坪售價為63~68萬元上下此建案EPS預估為7~8元。
儲備個案：
- 冠德建案最新進度表：
營運狀況
(資料來源:XQ)
- 冠德天韻在Q3拿到使照後陸續交屋營收開始認列，指標大案心天匯預計明年Q1交屋可望對營收帶來強勁的成長。
歷史本淨比
- 2023 Q2淨值33.65元; 目前本淨不到 1倍處於相對低檔。
- 歷史經驗冠德在營收來到高峰時淨值會往1.4倍以上走甚至到達2倍。
技術分析
- 7月底除權息後外資一路加碼，8月底法說會後跳空上漲突破盤整區間，10/27準備出量攻擊可惜未能突破35元整數關卡但股價依然多頭排列。
神秘金字塔
- 400張大戶持股佔比持續上升、400~1000張人數持續上升。
籌碼分點:特定分點持續買進
- 前五大買超分點法說會後只進不出，國票-長城分點也進場另三大買超分點為外資法人顯然是在低檔布局期待心天匯大案入帳。
法人報告:法人對於明年獲利預估EPS超過六元
- 富邦投顧：由於冠德與太子汽車合建的 130 億都更案--冠德心天匯，預計在 2023 年下半年完工，但是可以銷售、交屋認列將遞延至 2024 年上半年，使得冠德 2023 年只有瑞安都更案，在 6 月完工後，經過確認權利變換程序後，開始對外銷售交屋認列。預計將貢獻 2023 年下半年營收獲利，冠德天韻在 2023 年九月完工後，開始交屋認列。冠德目標價 36.5 元(2023 年 BVPS *1.05)，目前 P/B 仍不到一倍，評價水準偏低，持續建議買進。
- 第一金證劵：庫存案量逾 600 億元，能見度高，展望 2023 年，由於建案工程仍有延宕情形，故 1H23 無新建案完工，僅由成屋去化所挹注，營收獲利趨於平淡；下半年則有三大建案完工，總銷 72 億元，惟其中兩案採成屋銷售，考量目前房市銷售動能欠佳，保守看待其入帳速度。獲利方面，鑒於原物料價格波動大，銷售策略轉為邊建邊售及成屋銷售，待工程發包抵定後再行推案，以維持毛利率水準。綜合以上，研究部預估 2023 年 EPS 3.22 元，以 0.85*PBR 評價，給予目標價 31 元，投資建議為區間操作。
- 台新投顧：百貨與營造事業穩定，百億大案完工與豪宅成屋入帳挹注下，冠德2024年收入及利潤有望躍增。預估2024年營收269億元，EPS6.16元，目標價40元(1.0x2024BVPS，歷史區間0.8~1.6x)
訊息結論
- 冠德早期在信義計劃區蓋的冠德遠見、冠德領袖豪宅深受高資產客戶好評，顯示冠德建設在建築的品質要求、地段選擇造就冠德在每一個建案都能賣出當地不錯的區域行情。
- 今年指標建案「心天匯」登錄比率 170/411= 41.3% (現場告知已經銷售超過60%)，9月的銷售速度又比過去 6 7 8 月更快了；才登錄到9/9號已經登陸了12戶過去都是月底登陸比較多預計9月登錄應該會超過20戶以上。
- 對比銷售A、B戶的單價C戶的價格高上10%以上符合法說會總經理的說法：C棟會慢慢銷售價格好才會賣。
- 23Q4拿到使照明年Q1開始交屋認列營收，且土地取得早，市場預估24年可貢獻7~8元EPS再加上每年穩定貢獻的Global Mall約0.6元及根基營造約0.3元，目前冠德本淨比仍在低檔。指標大案心天匯的銷售速度與價格符合公司說法與進度，不受另一旁的都聽大苑價格較低的影響，顯示出冠德的品質上仍有一定的競爭力。但再次提醒各位投資朋友，投資路上多算勝、少算敗，謹慎規劃買賣點，不要追高不要腦充血，勤勞追蹤持續研究，靜待好買點，先求不虧本，再求賺大錢，才是投資的康莊大道。
重申本專欄是「知識訂閱、資訊分享」，分享的是作者參加法說會相關產業的資訊，還有案例與教學，絕非買賣建議，投資決策請自己決定、自己負責！
