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⚠️ 本文章為教學APP功能或整理總體經濟與公司營運重點，非投資建議與任何買賣的邀約。
2022年全球暴力升息造成股債雙殺，當時也燒到營建業，相關族群也非常低迷。如果近期在注意房市或有購屋需求的朋友，應該不難發現九月檔期的房市景氣似乎又開始活絡，從總經面也能嗅出蛛絲馬跡。最直接的就是國泰房價指數，這主要統計全台新屋成交的房價狀況，近兩年就能看出升息前後的變化。雖然2022年四月、七月指數年增率都在三成以上，不過七月年增率出現拉回下修，這就能看出五月升息的衝擊逐漸發酵。時間來到2023年連兩季的指數年增率不到10%，乍看似乎產生不小的衝擊，但實際上房價指數維持「年增」仍具抗性。要說到新成屋景氣相關概念股，代銷公司肯定是名列前茅，接下來就從代銷雙雄來觀察房市景氣吧。
圖一：國內房價並未因為升息而出現衰退。資料來源：財經M平方。
代銷雙雄有感回血？
想觀察代銷業的產業近況，直接看營收就有答案，因為賣屋成交的佣金都會被認列成公司營收。從最新公布的九月營收來看，海悅、愛山林均繳出單月5億以上、年增率五成以上的水準，確實已經走出2022年升息的陰霾。
圖二：海悅、愛山林單月營收年增均在五成以上。資料來源：阿格力價值成長股APP。
⚠️ 本文章為教學APP功能或整理總體經濟與公司營運重點，非投資建議與任何買賣的邀約。
2022年全球暴力升息造成股債雙殺，當時也燒到營建業，相關族群也非常低迷。如果近期在注意房市或有購屋需求的朋友，應該不難發現九月檔期的房市景氣似乎又開始活絡，從總經面也能嗅出蛛絲馬跡。最直接的就是國泰房價指數，這主要統計全台新屋成交的房價狀況，近兩年就能看出升息前後的變化。雖然2022年四月、七月指數年增率都在三成以上，不過七月年增率出現拉回下修，這就能看出五月升息的衝擊逐漸發酵。時間來到2023年連兩季的指數年增率不到10%，乍看似乎產生不小的衝擊，但實際上房價指數維持「年增」仍具抗性。要說到新成屋景氣相關概念股，代銷公司肯定是名列前茅，接下來就從代銷雙雄來觀察房市景氣吧。
圖一：國內房價並未因為升息而出現衰退。資料來源：財經M平方。
代銷雙雄有感回血？
想觀察代銷業的產業近況，直接看營收就有答案，因為賣屋成交的佣金都會被認列成公司營收。從最新公布的九月營收來看，海悅、愛山林均繳出單月5億以上、年增率五成以上的水準，確實已經走出2022年升息的陰霾。
圖二：海悅、愛山林單月營收年增均在五成以上。資料來源：阿格力價值成長股APP。
從2023年第二季EPS來看，海悅單季繳出2.75元、年增108.33%，愛山林單季EPS1.05元、年增452.63%，雙雙出現翻倍以上的成長。不過2023年第二季EPS亮眼也可能來自去年同期的低基期，實際上並沒有這麼剽悍，所以就要搭配更深度的數據觀察。
圖三：海悅、愛山林2023年第二季EPS均出現翻倍年增率。資料來源：阿格力價值成長股APP。
代銷龍頭滿手建案等待認列：海悦（2348）
海悅九月營收繳出5.43億元、年增51.91%，前三季累計營收也在2023年首度出現年增，這也可以看出公司營運確實逐漸找回營運動能。如果用營收年增率來看，距離前次單月年增已經是2022年八月的事，接著連續出現八個月年減，不過2023年五月則默默創下連五個月成長。要知道海悅與不動產景氣波動高度相關，房市好壞直接決定公司營收表現，而近期連續年增、月增的營收也代表景氣復甦不只是曇花一現。
圖四、海悅營收連續五個月年增，資料來源：阿格力價值成長股APP。
再從EPS角度來看，海悅在2021年第四季就已經出現年減，並一路衰退到2023年第一季。主要原因除了2020年降息的高基期，後續幾年又有認列交屋轉投資收益，2022年全年EPS升息循環更是衰退近五成。最低谷出現在2023年第一季EPS僅繳出0.26元、年減超過九成的成績單，不僅沒有轉投資收益，甚至因為升息而墊高營運成本。不過2023年第二季再度重新找回營運動能，單季EPS繳出2.75元、年增108.3%的翻倍數據，更創下升息循環以來的單季新高。
圖五、海悅2023年第二季EPS繳出升息以來的新高，資料來源：阿格力價值成長股APP。
前面我們已經說過，海悅營運動能除了要看不動產景氣之外，還有一個加分題就是轉投資認列。先放上最新法說會資訊，可以看到112年的達麗創世紀即將交屋，其實這也不是什麼新聞。2020年海悅首度聯手達麗(6177)合資在台中水湳興建「達麗創世紀」，總銷規模超過90億以上，海悅出資三成當然能分得獲利。根據公司派最新說法，達麗創世紀即將在2023年第四季進入交屋高峰期，只要交屋順利就能挹注「業外收益」，那麼全年EPS也有機會持續收斂衰退甚至轉為成長。展望未來幾年的海悅也不只達麗創世紀即將貢獻，未來三年分別有9.33億、22.11億、26.37億的轉投資收益，等這些建案陸續交屋都有機會再添營運柴火。
圖六、海悅未來三年有相當可觀的轉投資收益，資料來源：海悦法說會。
二哥營運動能不輸大哥：愛山林(2540)
當你看到海悅營運表現亮眼，就要記得同步關心二哥愛山林，這兩家公司在2022年也是「唯二」接案量破千億的代銷業者。愛山林最新公布的九月營收為5.07億元、年增59.32%，累計前三季營收繳出54.16億元、年增64.56%也創下新高，2023年農曆年後的二月就已重返營運成長。
圖七、愛山林2023年前三季營收已創下新高，資料來源：阿格力價值成長股APP。
從愛山林近兩年的EPS表現來看，也呼應2023年截至目前為止的亮眼營收，2023年上半年累計繳出1.59元、年增133.8%的佳績。回顧2022年全年都呈現炸裂狀態，第一季EPS就出現年減80.4%，還沒遇到第二季升息就已經衰退。因此進入2023年出現大幅成長，除了房市反轉因素之外，另外一個就是2022年獲利低基期所致。要知道市場投資人就喜歡看「年增」，愛山林2023年上半年繳出1.59元就已逼近2022年全年1.67元，你覺得第三季營收維持高水準有沒有機會超越2022年全年？
圖八、愛山林2023年上半年EPS繳出1.59元已逼近2022年全年，資料來源：阿格力價值成長股APP。
前面海悅有法說會可以查建案認列時間，其實愛山林從年報也能找答案，下表是摘錄的其中一段契約內容。如果你去查愛山林新聞，就會發現除了代銷業務還有一個重點就在認列建案，其中一個特別有名的是位於板橋江翠北自建自銷的「帝景系列」。帝景3號有機會在2023年第四季拿到使照並開始交屋，新聞比較少報導的帝景5號也在2023年六月完銷並預計下半年交屋，因此帝景系列建案在2023年底至2024年即將進入認列高峰期。換句話來說，愛山林不僅本業成長也有轉投資建案貢獻挹注，也難怪營收有能力在2023年持續創高。
圖九、愛山林轉投資建案即將進入認列高峰期，資料來源：愛山林2022年年報。
代銷雙雄利多正要發酵？
近期市場派對營建族群重燃興趣，尤其股神巴菲特在第二季加碼營建股的消息曝光之後，大家又想起代銷業者的營運優勢。實際上代銷就是負責賣房的業務而已，只要成交就抽佣金認列營收，不需要承擔建商蓋房、獵地、銷售的壓力。而代銷雙雄則是「演而優則導」，代銷賣得好就乾脆自己轉投資蓋房，一次賺更多（笑）。總結來說，代銷雙雄展望2023年底的建案認列利多，實際上有不少預售屋在疫情期間早就賣完，對近期不動產春燕報到可謂是錦上添花。
