**帝國大廈房產信託深耕紐約，2026年獲利展望維持穩健表現，租賃動能續強！**

帝國大廈房產信託(ESRT)近期公布財報與展望，顯示公司已成功將投資組合完全轉型為專注於紐約市的資產。儘管面臨部分租戶搬遷的短期影響，管理層對2026年的營運表現仍充滿信心，預期核心營運資金(Core FFO)將維持在每股0.85美元至0.89美元之間，顯示出其在商業地產市場中的韌性與資產活化能力。

**2025年核心營運資金達0.87美元，展現資產營運實力**

回顧2025年表現，帝國大廈房產信託(ESRT)全年度核心營運資金(Core FFO)為每股0.87美元，第四季單季則為0.23美元。值得注意的是，排除租約終止費後，同店物業的現金淨營運收益(NOI)在第四季較前一年同期成長了3.4%。這反映出公司在優化資產管理與控制成本上的成效，即便在充滿挑戰的辦公室租賃市場中，仍能繳出穩定的成績單。

**2026年財測指引持平，預估區間涵蓋現有獲利水準**

展望2026年，財務長Stephen Horn給出明確指引，預計全年核心FFO將介於每股0.85美元至0.89美元之間，與2025年的0.87美元表現相當。同店物業現金NOI的成長率預估落在負1.5%至正2%之間。公司設定2026年底的總體出租率目標為90%至92%，與2025年底的90.3%相比，顯示管理層致力於維持高水準的資產使用率。

**觀景台業務表現亮眼，成為穩定現金流來源**

做為公司標誌性資產，帝國大廈觀景台在2025年全年貢獻了9,000萬美元的淨營運收益(NOI)，其中第四季單季貢獻約2,400萬美元。數據顯示，第四季每位遊客的平均營收較前一年同期成長了6.9%。對於2026年，公司預估觀景台業務將持續帶來約8,700萬美元至9,200萬美元的淨營運收益，並期待世界盃等大型活動帶來的潛在品牌合作商機。

**租賃動能強勁，辦公室出租率連續12季高於九成**

執行副總裁Ryan Kass指出，2025年租賃團隊表現優異，全年簽署超過100萬平方英尺的租約。辦公室投資組合的出租率達到93.5%，這已是連續第12個季度維持在90%以上的高檔。特別是在第四季，公司在辦公室投資組合中連續第18個季度實現了正向的租金調升幅度(mark-to-market lease spreads)，顯示旗下物業在市場上仍具備強大的定價權與吸引力。

**積極資產配置，收購優質資產並處分非核心物業**

帝國大廈房產信託(ESRT)持續優化資產負債表，總裁Christina Chiu表示，公司在12月以3.86億美元收購了位於曼哈頓的「130 Mercer」物業，展現了在市場中快速交易的資金優勢。同時，公司完成了Metro Center的出售，正式告別郊區商業資產，達成100%聚焦紐約市的戰略目標。此外，公司在第四季以平均每股6.73美元的價格回購了600萬美元的股票，全年累計回購金額達800萬美元。

**留意短期風險，FDIC搬遷將輕微影響獲利表現**

儘管整體展望正向，投資人仍需留意已知的租戶異動風險。管理層坦言，帝國大廈內的聯邦存款保險公司(FDIC)租約到期搬遷，將造成短期的空窗期，預計將對2026年的核心FFO產生約每股0.03美元的負面影響，並使同店物業NOI成長率減少270個基點。然而，管理層強調資產負債表強健，有足夠的彈性應對市場波動與稅務成本上升的挑戰。

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