美國公寓房地產投資信託（REITs）巨頭 Essex Property Trust(ESS) 公布最新營運展望，儘管面臨結構性融資贖回的短期逆風，但受惠於北加州科技業擴張及新屋供給顯著下降，管理層預期 2026 年同店營收將維持成長軌道。公司執行長 Angela Kleiman 強調，受惠於科技產業就業回溫與有利的人口遷移趨勢，核心市場的基本面正持續改善。

2025年同店營收成長3.3%優於預期

回顧 2025 年表現，Essex Property Trust(ESS) 交出了亮眼成績單。公司財務長 Barb Pak 表示，2025 全年同店營收成長率達到 3.3%，不僅觸及先前財測的高標，更比年初預估值高出 30 個基點。這主要歸功於物業營運團隊與總公司的協作，成功推動其他收入成長，並將租金拖欠回收率改善至接近疫情前的水準。

在營運數據方面，公司整體出租率較前一季提升 20 個基點至 96.3%，平均租金折讓期縮短至約一週。特別值得注意的是洛杉磯市場，其出租率較前一季顯著提升 70 個基點，顯示租賃需求正逐步回穩。

2026年新屋供給大減兩成助攻租金

展望 2026 年，Essex Property Trust(ESS) 預估全年同店營收成長的中位數為 2.4%。支撐此成長的三大動能包括：2025 年業績帶來的翹尾效應將貢獻 85 個基點、混合租約費率預估成長 2.5%，以及其他收入貢獻 30 個基點。

供給面的變化將是支撐房租的重要關鍵。執行長 Angela Kleiman 指出，預計 2026 年市場上的新屋供給量將較前一年同期大幅下降約 20%。在供給受限的情況下，北加州市場表現預期將領先，西雅圖和南加州則緊追在後。此外，公司預測 2026 年同店支出成長僅 3%，為近年來最低水準，其中保險成本更有望年減 5%，有助於控制營運成本。

北加州科技業回溫帶動居住需求

針對市場關注的區域表現，管理層對北加州抱持樂觀態度。雖然整體就業市場並非呈現爆發式增長，但前 20 大科技公司的職位空缺數已在第二季回升至疫情前水準之上，顯示科技業需求穩定。加上有利的人口遷移趨勢，使得該地區多數市場的租金成長率優於全美平均。

針對洛杉磯市場，雖然復甦速度較緩慢，但在經濟出租率已回升至 94.7% 的基礎上，隨著 2026 年該地區新屋供給預計減少 20%，供需結構將進一步改善。管理層預期洛杉磯市場將持續呈現漸進式的復甦態勢。

結構性融資贖回造成獲利逆風

儘管營收基本面穩健，但在獲利指標方面，財務長 Barb Pak 坦言，預期 2026 年的核心營運現金流（Core FFO）每股盈餘將與前一年持平。主要原因是公司結構性融資投資組合中，近期發生及預期將發生的贖回活動，這將對整體成長造成約 1.8% 的負面影響。

這項逆風抵銷了部分本業成長的效益。然而，Essex Property Trust(ESS) 的資產負債表依舊強勁，擁有超過 17 億美元的流動性資金，自由現金流足以覆蓋股息發放及年度資本支出計畫。

積極佈局北加州市場掌握資產價值

在資本配置策略上，Essex Property Trust(ESS) 展現了精準的投資眼光。執行長透露，2025 年機構法人在非投資組合的多戶住宅交易額達到 126 億美元，較 2024 年大幅成長 43%。在這波趨勢中，公司過去兩年已成為北加州最大的投資人，積極利用資本化率（Cap Rate）壓縮的機會進行佈局。

投資長 Rylan Burns 補充，南加州的交易資本化率約落在 4.5% 至 4.75% 區間，公司將持續把資本配置在最具增值潛力的投資項目上。面對政策風險，管理層也觀察到加州政策正慢慢修正極端的自由派路線，這對整體經濟環境將帶來正面助益。

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