租賃表現強勁且資產出售進度超前，BXP重申未來兩年出租率成長目標

美國辦公室房地產投資信託龍頭 BXP(BXP) 公布最新營運展望，儘管2025年第四季受到一次性費用影響表現略低於預期，但管理層對於未來兩年的營運充滿信心。執行長 Owen Thomas 表示，公司在租賃業務、資產出售及去槓桿化方面均取得顯著進展，特別是第四季租賃面積超過180萬平方英尺，全年達550萬平方英尺，遠超原訂目標。BXP(BXP) 重申將按計畫執行，目標在未來兩年內將投資組合的出租率提升4%。

2026年營運資金展望優於市場預期

針對投資人最關心的財務指引，財務長 Michael LaBelle 預估2026年每股營運資金（FFO）將介於6.88美元至7.04美元之間，中間值6.96美元較2025年成長0.11美元，顯示公司將正式重返成長軌道。BXP(BXP) 預期至2026年底，物業出租率將從2025年底的86.7%攀升至約89%，同店淨營業收入（NOI）成長率則預估落在1.25%至2.25%之間。回顧2025年第四季，每股FFO為1.76美元，略低於財測中間值0.05美元，主因是一般及行政費用高於預期，以及應計租金收入的非現金準備金影響。

處分逾10億美元資產並聚焦優質開發案

BXP(BXP) 正積極優化資產組合，將資金轉向高潛力項目。Owen Thomas 指出，公司在2025年及今年1月已出售12項資產，淨收益超過10億美元，另有8項資產、價值約2.3億美元的交易正在進行中，總計資產處分計畫已落實約12.5億美元。值得注意的是，BXP(BXP) 已退出美國西岸的生命科學業務，但在波士頓地區仍保留大量相關資產。未來的開發重心將鎖定預租率高的辦公大樓及與合作夥伴共同開發的多戶住宅項目，例如位於紐約的343 Madison Avenue項目，已獲得保險巨頭 Starr 承租29%的空間。

AI熱潮帶動舊金山灣區辦公室租賃需求

在法人提問環節中，針對人工智慧(AI)發展是否影響辦公空間需求，Owen Thomas 給出正面回應。他強調，AI 對於 BXP(BXP) 的版圖來說是「淨正向」的因素，而非負面衝擊。公司觀察到顯著的 AI 相關企業租賃需求，特別是在科技重鎮舊金山灣區，這已成為支撐該重要市場租賃動能的關鍵力量。摩根大通分析師也關注此議題，確認了科技趨勢對實體辦公空間的具體影響。

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