2025年房地產類股表現差異顯著，標普500房地產類股全年下跌，與標普500指數約16%的漲幅形成鮮明對比。然而，醫療保健房地產投資信託基金(REITs)、工業REITs、零售REITs、酒店與度假村REITs以及房地產管理與開發類股成為贏家。根據Cohen & Steers的最新報告，2026年上市REITs的回報預計為中低雙位數，以FTSE Nareit全股權REITs指數為代表。

REITs市場需求疲軟，價值下跌

報告指出，由於2026年的需求和基本面表現不如預期，資本化率可能上升，房地產價值可能下跌，這一趨勢已在上市市場中反映出來。Piper Sandler指出，儘管在REITs領域和全國範圍內對負擔能力的討論激烈，但大家都認識到就業和消費者健康是復甦的一年關鍵。

管理策略影響收益

金融服務提供者強調，企業不應該僅為提高收益而進行交易，但認為管理層需要更加關注租約時間的影響（如收入確認）、重開發和資源再利用等因素對收益的影響。研究報告中指出，在所覆蓋的範圍內，紐約市辦公室表現突出，工業租戶則從解放日的震驚中逐漸恢復。購物中心在零售商需求和健康狀況良好的情況下，表現極佳。

公寓市場依賴就業

2026年的公寓市場取決於就業，並且租戶續租時保持對租金上漲的接受度。報告建議，由於不確定性，公寓市場應對2026年給出保守的指引。

數據中心需求強勁，辦公室需求回升

Jefferies分析師Jonathan Petersen預計，數據中心需求將保持強勁，租賃活動持續增長。Fitch Ratings對美國股權REITs的行業展望保持中立，供需平衡。數據中心REITs受益於人工智慧驅動的投資，而辦公室REITs因返工計畫需求增加。

商業房地產專家對2026年略顯悲觀

據CNBC報導，商業房地產專家對2026年的預期略低於2025年。PwC全球房地產交易領導者Tim Bodner表示，隨著資本集中、AI揭示低效以及平台融合，預期併購活動加速，實體資產進入一個由智慧、整合和規模驅動機會定義的新階段。

住宅市場預期穩定

根據CNBC的最新報告，房價預計將緩慢上升，房貸利率可能小幅下降。美國抵押貸款銀行家協會和房利美預測，2026年將是美國住宅市場穩定的一年。

2025年房地產類股表現，贏家與輸家

大市值股票（市值100億至2000億美元）中，表現最差的有Iron Mountain(IRM)下跌20.13%、Healthpeak Properties(DOC)下跌19.79%等；而表現最佳的有Welltower(WELL)上漲47.52%、Jones Lang LaSalle(JLL)上漲32.96%等。

中市值股票（市值20億至100億美元）中，表現最差的有Alexandria Real Estate Equities(ARE)下跌40.55%等；而表現最佳的有Opendoor Technologies(OPEN)上漲276.40%等。

小市值股票（市值3億至20億美元）中，表現最差的有Ready Capital(RC)下跌67.39%等；而表現最佳的有Anywhere Real Estate(HOUS)上漲320.90%等。

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