隨著疫情驅動的倉儲需求高峰過去，倉儲不動產市場供需開始逐漸平衡，展現出新的活力。儘管電子商務仍是主要推動力，但消費者逐漸回流實體店面。倉儲租戶如今更注重效率、電力和地理位置，而非僅僅追求面積。新建案的速度減緩，加上聯邦政策推動製造業回流，有助於抵消高利率和經濟不確定性帶來的影響。租金增長不再如前幾年般陡峭，部分市場甚至因供應過剩而略微下降。摩根大通(JPMorgan Chase)商業抵押貸款部董事總經理Judy Guarino表示：「工業不動產租金顯現穩定跡象，顯示市場環境更趨平衡。」展望2026年，倉儲市場有哪些值得關注的趨勢？

大型倉儲設施需求與供應變化

大型倉儲設施是物流、儲存和電子商務履行的重要樞紐，約占美國總工業倉儲空間的四分之一。根據業界數據，目前空置率接近週期高峰，新建案也在縮減。根據高力國際(Colliers)的研究，今年上半年新供應仍超過新需求，但差距已縮小。第三方物流公司，如Ryder和DHL等客戶運輸服務，成為主要需求來源。高力國際的工業服務全國總監Stephanie Rodriguez指出：「第三季的需求遠超過上半年，顯示供需正朝平衡狀態發展。」在美國20大市場中，大型倉儲設施的空置率於上半年上升19個基點至11%。2025年上半年新供應總計4800萬平方英尺，遠低於2023年高峰時的3.3億平方英尺。租金預計在短期內穩定，隨後可能再次增長。

供應鏈轉型帶動倉儲需求

供應鏈對倉儲不動產的依賴正發生變革，可能進一步推動需求。全球最大物流不動產公司Prologis的「2026年大膽預測」報告指出，電子商務公司明年將占新租賃的近25%，全球線上銷售商品比例將在年底達到近20%。具備電力供應的物流設施，能支持自動化和製造業，將成為全球選址的重要考量之一。此外，美國與歐洲的國防需求將為老舊工業走廊注入新生命，並催生新型物流資產。

電力成為不動產投資的重要驅動力

根據全球不動產投資管理公司Hines的報告，電力供應與網絡密度正成為定價的關鍵因素。「儘管再/近岸需求持續增長，速度緩慢且影響不均，但電力優勢的填充資產提供了機會；過去距離帶來優勢，如今則是接近性創造優勢。」Hines的進一步研究顯示，倉儲淨吸納量與製造業建設支出有關聯。該報告預測，僅靠製造業回流就可能在未來五年內將倉儲需求增加約35%。

接近性優勢與亞馬遜策略

亞馬遜(Amazon)的物流不動產策略反映了全國性趨勢，優先考量效率、自動化和消費者接近性。CoStar Group的工業分析全國總監Juan Arias指出，亞馬遜今年僅租用了61處物流地產，低於2024年的100處以及過去數年的300處。雖然對大面積設施的需求降至七年低點，但亞馬遜仍偏好新建、更高的建築，強調現代化、效率高的配送中心。

人工智慧與倉儲技術的影響

人工智慧和不動產技術也在倉儲領域留下印記，協助業主和營運者更有效率地分析供應鏈、交通模式和數據，特別是在選擇潛在倉儲地點時。這些技術還有助於管理庫存和預測維護需求，進一步降低成本。

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