房屋貸款可負擔標準大幅偏離現實，美國多數都會區家庭難以遵循「28/36法則」入主新居，讓一代人陷入住房夢碎危機。

美國房市近來出現前所未有的「可負擔度崩潰」現象，傳統認定的貸款門檻與家庭財務標準已大幅失靈。根據Realtor.com六月分析，全美僅三個大都會區符合「房屋開支不可超過收入三成」的理想標準，這意味著高達47個主要都會區的家庭，根本難以負擔當地房價。對於有意購屋者，向來被奉為圭臬的「28/36法則」（即房屋支出不得超過月收入28%，總債務佔比不超過36%）如今已不再適用，許多業界專家警告，若仍以此作判斷，恐難買到理想住宅。

過去，許多消費者依賴房貸計算器與信用分數評比，作為是否進入房市的指標。但現實是，美國各大貸款業者與Fannie Mae、Freddie Mac等政府機構，已普遍接受更高的債務收入比，最高甚至可達45%至50%。這讓部分家庭在高負擔下也能撐起房貸，卻同時加劇財務壓力，購屋成為長期負擔。更低的自備款門檻亦帶來風險，FHA貸款最低自備款僅3.5%，更讓低收入者成為房市的高風險參與者。

房屋可負擔度下滑最重要的原因，來自過去幾年高漲的房價與利率。Cotality首席經濟學家Dr. Selma Hepp直言，2024年美國房價雖較去年上升，但漲勢放緩，部分市場已出現下修，不過根本難以追上收入成長。Realtor.com的數據顯示，目前僅28%的房屋符合理想家庭可負擔標準，主因仍是貸款利率居高不下，以及近年來美國薪資成長停滯，高通膨壓力持續。

事實上，許多消費者已轉而追求最低貸款利率與低自備款貸款方案，但伴隨的是長期高負債與信用壓力。一份模擬指出，年薪10萬美金僅能挑戰30萬元到50萬元間的房源，若自身有多筆債務，甚至只能購買中低價位住宅。專家提醒，雖然金融機構願意放寬貸款標準，但不代表長期財務安全，建議消費者務必細算自身現金流、負債及未來收入變動。

展望未來，美國房市想要回復可負擔度，除了期待聯準會(Fed)降息外，房價與薪資結構的根本調整將是關鍵。只有在低利率、持續增薪及市場庫存改善等條件下，新世代家庭才能真正實現購屋夢。但在目前高利率及房價難回調的現實下，購屋族必須精打細算，謹慎規劃，才能避免陷入長期財務泥淖。

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