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⚠️ 本文章為教學APP功能或整理總體經濟與公司營運重點，非投資建議與任何買賣的邀約。
房地產市場在歷經去年下半年的金龍海嘯之後，不僅成交量快速收縮，銀行的房貸水位也開始下降，房市的確開始降溫了。展望2025，房地產市場有什麼需要留意的大事件呢？阿格力認為就是「交屋潮」要來啦！我們先看台灣近10年的預售屋成交量，可以看到在疫情期間的低利率政策，讓預售屋成交量快速攀升，接著就是2023年新青安登場之後再拉升了一次。而疫情期間的那波預售屋成交潮，就要在今年陸陸續續交屋了！
圖1：疫情期間的預售屋在今年就要陸續開始交屋了。來源：財經M平方
那這波交屋潮有多大呢？根據媒體報導，預計在今年交屋的新成屋將達到10萬棟，是30年來最大的一波交屋潮（來源）。既然今年要大量交屋，去年因為金龍海嘯而被打趴在地上的營建股，今年就有機會迎來業績大爆發的一年。但是營建股這麼多間，到底該怎麼觀察？阿格力今天就以新潤（6183）為例，帶大家一起研究建商。
第一步：先看合約負債
眾所周知，營建股之所以難，是難在營建股手上個案完工入帳的時間不一樣，你可能要先打開建商的最新財報，然後從中找到在建房地、存貨等表格，再去調查這些工案的位置、銷售金額、交屋時間等等細節，這樣才有機會在建商股價表現不彰的時候洞燭先機、掌握其價值。
圖2：新潤在建房地資料。來源：公開資訊觀測站
⚠️ 本文章為教學APP功能或整理總體經濟與公司營運重點，非投資建議與任何買賣的邀約。
房地產市場在歷經去年下半年的金龍海嘯之後，不僅成交量快速收縮，銀行的房貸水位也開始下降，房市的確開始降溫了。展望2025，房地產市場有什麼需要留意的大事件呢？阿格力認為就是「交屋潮」要來啦！我們先看台灣近10年的預售屋成交量，可以看到在疫情期間的低利率政策，讓預售屋成交量快速攀升，接著就是2023年新青安登場之後再拉升了一次。而疫情期間的那波預售屋成交潮，就要在今年陸陸續續交屋了！
圖1：疫情期間的預售屋在今年就要陸續開始交屋了。來源：財經M平方
那這波交屋潮有多大呢？根據媒體報導，預計在今年交屋的新成屋將達到10萬棟，是30年來最大的一波交屋潮（來源）。既然今年要大量交屋，去年因為金龍海嘯而被打趴在地上的營建股，今年就有機會迎來業績大爆發的一年。但是營建股這麼多間，到底該怎麼觀察？阿格力今天就以新潤（6183）為例，帶大家一起研究建商。
第一步：先看合約負債
眾所周知，營建股之所以難，是難在營建股手上個案完工入帳的時間不一樣，你可能要先打開建商的最新財報，然後從中找到在建房地、存貨等表格，再去調查這些工案的位置、銷售金額、交屋時間等等細節，這樣才有機會在建商股價表現不彰的時候洞燭先機、掌握其價值。
圖2：新潤在建房地資料。來源：公開資訊觀測站
那有沒有簡單一點的方法？還真的有。其實只要打開手機裡的阿格力價值成長股APP，直接進入個股頁面，看到營收頁籤下面有個「重要負債」，裡面阿格力已經幫大家整理好公司的「合約負債」。
圖3：新潤的合約負債持續增加。來源：阿格力價值成長股APP
什麼是合約負債？簡單來說就是預收了一些貨款、訂金，等到你完成交付之後就會變成實際上的營收。對產業觀察來說，合約負債持續走高就代表未來潛在的營收愈來愈高。在今天分享的營建族群中，合約負債就是客戶所支付的頭期款向，等到建案完工交付之後就會成為實際上的營收。以新潤來說，合約負債已經來到42.64億，是近年來的最好表現。
圖4：新潤股本17.25億元。來源：阿格力價值成長股APP
第二步：整理完工認列時程
確認公司潛在的合約金額後，要如何快速掌握這些案子的認列時間？除了前面提到可以去研究財報資訊以外，許多財富密碼就隱藏在建商的法說會簡報裡面，因為許多建商在法說會上都會交代他們賣了哪些案子、賣了多少錢、預計完工的時程等等，而且大多是整理好的資訊，研究起來並不算太困難。
圖5：建商在法說會中會透露許多案場狀況。來源：新潤2024第三季法說會
我們就以新潤來說，阿格力直接幫大家從法說會簡報整理好未來幾年的完工金額，可以看到新潤今年就是手上案場完工金額的最高峰！而且2026、2027也陸續將完工達73億、77億元，對比過去幾年的營收表現也都高出不少。
圖6：新潤今年完工金額將破百億。來源：新潤2024第三季法說會、阿格力價值成長股APP，阿格力整理
而為了避免完工金額跟實際營收的差距帶大，阿格力也會多研究一下過去公司是否有公布年度的完工金額，並且跟實際公布的營收進行比較，這樣比較能夠確認這些資訊是否具備足夠的參考性。我們以新潤過去三年（2022-2024）所公布的當年度完工金額來看，其實跟當年度的營收差距不算大，近三年累積完工金額為154.45億，而營收也達152.63億元，所以觀察完工金額對於營收的表現是具備相當的掌握能力。
圖7：新潤公布的完工金額與當年度營收表現差距不大。來源：新潤法說會、公開資訊觀測站
而且從法說資料整理來看，新潤未來營運表現還是值得關注，例如新潤手上有一個林口力行段的案子，規劃在2025開賣、而且還沒出現在預計完工金額上，預計可銷售金額達45.2億。
圖8：林口還有一個超過45億元的案場還沒公布。來源：新潤2024第三季法說會
而新潤在新北市板橋、中和、台北市大同也都有都更案在進行審議，這三個案子的基地面積分別為1,612坪、821坪、830.89坪，都是相當大面積的案場，後續審議通過的總銷金額值得留意。
圖9：新潤手上還有數個都更案，未來值得注意。來源：新潤2024第三季法說會
第三步：觀察營運體質與股利政策
確認公司營收入帳的相關時間之後，阿格力也會再多檢查一下公司的營運體質與除權息政策。首先，因為營建族群由於有認列入帳的時間差異，所以看營建族群的財務三率最好也是按年度來觀察，就以新潤來說，自2019以來的營業利益率一直保持穩定，代表公司在本業的獲利能力相當不錯。
圖10：新潤本業表現穩定。來源：財報狗
至於公司的盈餘分配率，主要用來確保在投資上多一層殖利率保護。從APP中可以看到新潤的盈餘分配率一直都非常高，只要公司獲利表現不錯，在配息上對股東是相當大方。以上就是阿格力平常在觀察營建族群會做的幾個步驟，今天以新潤為實例跟大家分享，大家不妨也循著這樣的思路檢查自己手中的營建族群喔！
圖11：新潤近年盈餘分配率表現優異。
