想當房東該怎麼挑選物件？本集《房市最錢線》由知名財經作家十方分享「穩賺租金收益」的 3 個公式，讓你掌握資本化率、投資總收益及現金回報率的黃金數據！

想當房東該怎麼挑選租房？

十方老師的租金定價策略會用 3 個公式：

1. 資本化率=淨現金流÷房價，用以衡量房地產的盈利能力。資本化率是在買進的時候計算，所謂的淨現金流就是真正的淨收入，租金還需要扣掉管理費、稅金等，這個數字不可以低於 3%。
2. 投資收益率=(租金+增值)÷房價，衡量投資總收益。賣出時會賺到一個增值，投資收益率就是在賣出的時候計算，這個數字不可低於 30%。
3. 現金回報率=淨現金流÷已投入現金，衡量現金回報速度。已投入現金指的是放進去的頭期款，現金回報率就是在計算這筆頭期款跑的速度有多快，這個數字最好 10% 以上。

根據以上 3 個公式買房，可以確保不會賠錢，所以當我們看到一個好物件時，除了問清房價，還要先打聽它的租金水準大概多少。

「穩賺租金收益」公式實例

一個在桃園的物件當時是賣 398 萬，然後是 26 坪，內部是兩房兩廳一衛，它的頭期款是 100 萬，租出去的話可以租 1 萬 5 千，利息是每個月 5 千，假設房屋稅、地價稅房客都繳了，淨收入就是 1 萬 5 千減掉 5 千等於 1 萬，一整年就是 12 萬，再除以頭期款 100 萬就是 12%，所以這個標的以租賃來說，租給別人其實是可以的。

怎麼用 Google 地圖找租房？

要找到願意租你房的房客，最好要有錢，工作又要穩定，他才不會欠租，然後還要幫租戶想他的生活需求和生活動線，像是洗衣服要方便，吃麥當勞、喝咖啡要方便，旁邊要有健身房、樓下就有菜市場，像台南科學園區附近就是很好的例子，就用 Google 地圖查台南科學園區，畫一個圈圈可以看到它有一個省道，假設他開車可以走西拉雅大道，會發現麥當勞附近的街道非常密，有很多餐廳店家，所以可以想像他的生活圈最方便，房客就最需要住在那附近，就往科學園區那邊找房就好。因為我們是基於這邊的工作需求，才往那邊找房子。

想買房該怎麼做好資產配置？

買房需要考慮的就是現金流，但財務是需要彈性的過程，如果做出錯誤的財務決策要隨時修正它，所以只有保持彈性，才能夠存活下來，十方老師認為不管是投資房還是自住，都要注意不要買超過你年薪的十倍，然後盡量把現金扣下來 20%，財務分為靜態跟動態，動態就是看現金流量，一個財務最理想的狀態，應該是動態、靜態都健康，如果能把 20% 進股市，時間拉長就會發現房子繳差不多了，手上也有足夠的 ETF 或股票有現金流入。

少子化問題...想當房東該注意什麼？

租屋市場最關鍵的變化就是少子化問題，而租屋市場的年齡就是 23~43 歲，台灣人口急遽縮小，意味著房客其實是變少的，而房東隨著老齡化，繼承了老一輩的房屋，租賃的房屋是變多的，因此，房租就會 M 型化，當供給大於需求，所有東西就會進入競爭，房子放到租賃市場，大家就會比你的賣相好不好，所以房東都必須累積對於房屋裝修的知識，包裝、營銷自己的物件，讓它變更有競爭力，或者有創意的去改變它的用途。

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（圖：shutterstock / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

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