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房產月報-金龍海嘯後，房市將反轉還是回歸理性?
- 本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
前言:央行總裁給投機客的「Lesson」，目的已達到?
- 9/19央行宣布第七波房市信用管制，本波鎖定六類貸款，包括：新增名下有房者第一戶房貸不得有寬限期、第二戶房貸最高成數由六成降為五成並擴大至全國實施、公司法人房貸、豪宅貸款、第三戶以上房貸及餘屋貸款，最高成數均由四成降為三成。
- 除了第七波房市管制外，央行再度宣布調升存準率1碼，預計將從市場上收回1,250億元資金。
- 楊金龍說，觀察2018年底至今年8月底期間，部分銀行不論其不動產貸款集中度高於或低於全體銀行平均，均呈現信用資源大幅向不動產相關部門傾斜現象；所以央行才會對銀行道德勸說，希望能「讓大象轉身」、改善傾斜現象，但「讓大象轉身要小心，轉的速度太快會跌倒，希望慢慢轉身但也不能太慢」，才會給銀行一年的房貸降溫期，不會影響已簽約與核貸客戶的權利。
- 10月9日中央銀行在官方網站上發布名為「協處措施」的公告，表示將放寬9月20日的「第七波 信用管制 措施」排除三大族群。
- 資料來源:中央銀行、Housefeel
- 第一線房仲人員：市場迅速降溫，中古屋交易交易周期拉長。但觀察到高資產客戶成交比重上升，主因較不受貸款因素影響。
- 冠德建設發言人對近期房市看法：
- 央行第七波調整房貸政策主要是針對投資客跟炒房客，短期會影響信心，但中長期交易體制將相對健康。
- 未來市場會以剛性需求為主，投機性的投資客佔比會很少，長期投資客還在，自有資金充足的實力客人也會是主力客群。
- 未來不會像去年、今年呈現暴漲狀況，價量趨於平緩，近一兩年房市就會比較保守一點看。
3Q24房價指數-3Q全國年增率暴增16.15%
- 國泰房價指數當中，3Q全國各縣市年增率同步向上，顯示市場熱度一直升溫。
- 資料來源:財經M平方
- 信義房價指數數據中，新竹市依然穩居第一。
- 資料來源:財經M平方
觀察成交量從「限貸令」到政策實施後的狀況
- 明顯感受到9~10月的成交量急速下滑，顯示買方觀望氛圍濃厚及追價意願不強但國內經濟依然強勁，呈現「價平量跌」。
- 國泰房產觀點：第三季國泰房地產指數涵蓋8月限貸之亂，以及9月19日央行宣布第七波打炒房的統計區間。第三季的數據隨之反應出開價、成交價的季增率皆達7％，但銷售率、成交量則呈現衰退，只是若對照2023年同期，仍是價量俱漲，甚至房價年增率高達16.15％。有別於上一季價量齊揚，央行信用管制措施趨緊，加上房價短期內漲幅已高，潛在買盤追價意願不高，使得第三季買氣趨緩、交易量減少，顯見央行措施已有一定效果，房市有機會回復健康溫和態勢。
- 資料來源:國泰房產
限貸令祭出第八波？
- 央行總裁楊金龍11/14表示，在今年9月祭出第七波選擇性信用管制的三大目的，是讓銀行落實調整不動產放款、首購族順利貸款，且反轉房價預期心理，評估結果都達到目的，暗示不會祭出第八波選擇性信用管制。
- 營建指數近四個月從高點回檔修正25%，是否會在年線打底?值得觀察
- 資料來源:XQ
房產月報-金龍海嘯後，房市將反轉還是回歸理性?
- 本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
前言:央行總裁給投機客的「Lesson」，目的已達到?
- 9/19央行宣布第七波房市信用管制，本波鎖定六類貸款，包括：新增名下有房者第一戶房貸不得有寬限期、第二戶房貸最高成數由六成降為五成並擴大至全國實施、公司法人房貸、豪宅貸款、第三戶以上房貸及餘屋貸款，最高成數均由四成降為三成。
- 除了第七波房市管制外，央行再度宣布調升存準率1碼，預計將從市場上收回1,250億元資金。
- 楊金龍說，觀察2018年底至今年8月底期間，部分銀行不論其不動產貸款集中度高於或低於全體銀行平均，均呈現信用資源大幅向不動產相關部門傾斜現象；所以央行才會對銀行道德勸說，希望能「讓大象轉身」、改善傾斜現象，但「讓大象轉身要小心，轉的速度太快會跌倒，希望慢慢轉身但也不能太慢」，才會給銀行一年的房貸降溫期，不會影響已簽約與核貸客戶的權利。
- 10月9日中央銀行在官方網站上發布名為「協處措施」的公告，表示將放寬9月20日的「第七波 信用管制 措施」排除三大族群。
- 資料來源:中央銀行、Housefeel
- 第一線房仲人員：市場迅速降溫，中古屋交易交易周期拉長。但觀察到高資產客戶成交比重上升，主因較不受貸款因素影響。
- 冠德建設發言人對近期房市看法：
- 央行第七波調整房貸政策主要是針對投資客跟炒房客，短期會影響信心，但中長期交易體制將相對健康。
- 未來市場會以剛性需求為主，投機性的投資客佔比會很少，長期投資客還在，自有資金充足的實力客人也會是主力客群。
- 未來不會像去年、今年呈現暴漲狀況，價量趨於平緩，近一兩年房市就會比較保守一點看。
3Q24房價指數-3Q全國年增率暴增16.15%
- 國泰房價指數當中，3Q全國各縣市年增率同步向上，顯示市場熱度一直升溫。
- 資料來源:財經M平方
- 信義房價指數數據中，新竹市依然穩居第一。
- 資料來源:財經M平方
觀察成交量從「限貸令」到政策實施後的狀況
- 明顯感受到9~10月的成交量急速下滑，顯示買方觀望氛圍濃厚及追價意願不強但國內經濟依然強勁，呈現「價平量跌」。
- 國泰房產觀點：第三季國泰房地產指數涵蓋8月限貸之亂，以及9月19日央行宣布第七波打炒房的統計區間。第三季的數據隨之反應出開價、成交價的季增率皆達7％，但銷售率、成交量則呈現衰退，只是若對照2023年同期，仍是價量俱漲，甚至房價年增率高達16.15％。有別於上一季價量齊揚，央行信用管制措施趨緊，加上房價短期內漲幅已高，潛在買盤追價意願不高，使得第三季買氣趨緩、交易量減少，顯見央行措施已有一定效果，房市有機會回復健康溫和態勢。
- 資料來源:國泰房產
限貸令祭出第八波？
- 央行總裁楊金龍11/14表示，在今年9月祭出第七波選擇性信用管制的三大目的，是讓銀行落實調整不動產放款、首購族順利貸款，且反轉房價預期心理，評估結果都達到目的，暗示不會祭出第八波選擇性信用管制。
- 營建指數近四個月從高點回檔修正25%，是否會在年線打底?值得觀察
- 資料來源:XQ
營建類股能否重返榮耀?
- 可觀察到營建股回歸過往理性評價，入大帳當年股價比較能有所表現！
- 冠德：受惠「冠德心天匯」等的完工交屋， 2024 前三季稅後純益達 44.94 億元。每股純益達到 8.3 元(以今年獲利預估值利率可能高達8%以上)。股價快速強勢反彈。
- 資料來源:XQ
- 達麗：第3季稅後純益1164.9萬元，年減97.2％，每股稅後純益0.03元，累計前三季稅後純益3.76億元，每股稅後純益0.88元。指標建案尚未完工入帳，股價較疲軟。
- 資料來源:XQ
結論:激情已過，反璞歸真，持續觀察房市變化，靜待好買點
- 去年8月新青安政策實施以來，讓本來要進入修正的房市死灰復燃，加上前波房市管控使預售屋無法轉讓，市場上供給流通性減少建商取得主導權，國內半導體受惠AI趨勢浪潮、經濟熱絡等等因素，出現令人歎為觀止全台瘋搶房現象。
- 央行專責貨幣政策發現到銀行的錢快被搬光，如不及時制止降溫未來遇到經濟反轉或不可控因素，將引發流動性風險。9/19推出了史上最嚴的第七波信用管制，市場瞬間被澆了冷水急速降溫！經過兩個月11/16央行總裁在立院表示：三大目的，第一是透過道德勸說，讓銀行落實調整不動產放款；第二是讓首購族順利取得貸款，第三則是反轉大家房價上漲的預期心理，目的皆已達成。市場解讀：暗示不會進行第八波信用管制，隔天營建類股迎來久違的反彈！
- 上半年許多漲到不可一世的營建股已大幅回檔修正甚至接近腰斬，但仔細觀察，如有實際業績的營建股反而開始有不錯的表現Ex冠德，只是不會再像上半年市場瘋狂時的評價調升造成股價飆漲，而是回歸從前大家熟悉的營建股評價模式。隊長反倒認為這次市場降溫對於有實際業績房子賣得好但股價已修正到合理價格的績優營建股，可以慢慢來研究。價值投資，耐心等待，時間觀察點可以觀察春節過後的檔期跟那時候銀行放款的情況，以及房市的價量，倘若明年農曆年後，推案量恢復正常，剛性需求還在，房價沒有大跌，到時候，營建類股的走勢，就會從絢爛回到平靜，倘若未來，建案認列，能夠有亮眼的營收獲利以及高配息，那麼當大家都忘記營建股的時候，就會是讓投資人能夠再次評估，是否進場的好時機。
- 最後仍要提醒，投資人切記要勤勞追蹤公司最新動態，掌握度務必提高，同時不忘善設停損停利，控制風險。
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