政府打房政策已經能看到效果，在第三季各縣市房價的漲幅已趨緩，但現在是否該入手房產？預售屋、新成屋、中古屋的選擇該怎麼下手？本集《房市最錢線》邀請有 40 年建商經歷的朱哥，分享他對房市的觀察，並告訴你撿便宜房子的祕訣！

現在想買房該怎麼挑？預售屋、新成屋，還是中古屋？

第 7 波打房，貸款少了 3 成對建商來說造成很大的影響，但對消費者而言卻是好事，但該挑預售屋、新成屋，還是中古屋？朱哥認為，在這種情況下，應該要挑新成屋下手，因為中古屋大部分都是一般人在賣的，他不缺錢也許沒那麼急著需要資金，但新成屋有兩種人，一個是投資客，要交屋了他馬上就要付貸款，另一個則是建商，建商現在只剩 3 成餘屋貸款，手上如果餘屋很多，建商就要想辦法去消掉。

打房政策哪 3 個族群例外？

這波打房也打到了一些剛性需求的換屋族，央行在 10 月就公佈了所謂的豁免條款，總共有三項，第一個是繼承的部分，持分的土地不要超過 12.1 坪，第二個是換屋族，小孩長大或是自己年紀大了要換電梯大樓，現在只要簽協議 1 年之內賣掉，但如果沒有去轉換合約，就會把貸款額度跟利率追回，第三個是已經簽約的人，要原本預算沒那麼足夠的人多付利息，會非常辛苦，所以房市政策也會滾動式的調整。

3 指標影響房價高低

銀行不是只有做住宅貸款的業務，還有所謂的企業貸款，如果大家都把資金集中在投資住宅，企業貸款的部分借不到錢，會沒辦法帶動整體經濟，而房價高低，就取決於以下 3 個指標：

1. 經濟成長率，經濟成長來自於民間的獲利。
2. 政府政策，像這波打房，一打就抑制住了房市買氣。
3. 人口，像台積電設置工廠，會帶動當地人口，周邊會吸引很多購屋需求。

房價季漲幅趨緩，可以撿便宜了嗎？

觀察目前房價指數，新竹縣市第二季漲了 6.8%，第三季漲了 4.1%，新北市第二季漲了 6.3%，第三季漲了 2.3%，而房價一向過高的台北市第二季漲了 4.9%，第三季漲了 1.6%，其餘縣市在第三季漲幅也都有趨緩的現象，等到了第四季甚至可能出現負數，首先，年關會有資金回收的問題，建商成屋的部分，因為只剩下貸款 3 成，所以它會拋，另外，全國建商公會登記將近 1 萬家，一般中小建商只有 1 億多資金，所以都是跟銀行借錢，在這種情形之下，中小建商很容易倒閉，因此，朱哥認為可以再等 2、3 個月，等到那時候再去撿便宜。

怎麼判斷房價合不合理？

跌到最深的情況下，不會超過 3 成，假設今天是 100 萬你覺得太貴了，就設定打 7 折，當它回到 70 萬時，大概也已經不會再跌了，但不可能跌到腰斬，以前買房子貸款是 7 成，現在貸款是 8 成，如果跌到 7 成那它 1 成的錢該從哪裡來，銀行是變成負數，所以如果看到 7 成就趕快買，因為不可能再跌。

3 指標判斷房市便宜價：

1. 觀察代銷和房仲帶人看屋的減少程度，房仲他們會有一些關係特別好的投資客，第一手資訊都會先給他們，所以要跟他們保持良好關係，就會撿到便宜。
2. 中古屋代售數量是否提升，房價高買的人就會撐住，但有一些投資客受不了就會丟出來，但買的時候要非常小心，否則會去住套房。
3. 預售屋轉約數量，新青安 1.0 的 3 年已經到期，所以這一波它會拿出來賣，而且會很急，因為馬上就要碰到貸款要繳錢，銀行貸不出來，利息又變高。

「這些」地區已經接近甜甜價👇🏻

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（圖：shutterstock / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

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