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本集《房市最錢線》邀請縱橫台灣房市 40 年的房產專家李同榮，替大家解答政府打房政策到底有沒有效？還有目前很多銀行房貸水位已經拉警報，很多人擔心萬一貸不到款怎麼辦？
政府 10 年打房政策，到底有沒有效？
政策一：房地合一稅 2.0
財政部是用房地合一稅，在 2021 年 7 月房地合一稅 2.0 上路，變成 2 年以內 45%，2 年 ~ 5 年就要 35%，以為把稅加重後，房價就會下來，沒想到當時還是房地產最強勁的時候，打它的時候，它很容易轉嫁給賣方市場，進而提高房價，所以這是無效的政策。
政策二：平均地權條例
平均地權條例在 2023 年初很快的通過，最重要的是預售換約，就是說紅單被鎖住，無法買賣紅單，買了也不能轉售，除非有什麼特別理由，既然不能轉售剔除了短線，就會變成了中長線，所以市場的機制很重要，用防堵的方式是沒有辦法去紓解整個房市的循環和趨勢，但紅單亂象有稍微壓制住，可是效果也是有限。
政策三：選擇性信用管制
央行前面有 5 波都是限制貸款，第 6 波也是限制貸款，就是第 2 戶的貸款成數從 7 成到 6 成，所以這叫限貸令，也會影響到換屋族，對小建商來說也會更辛苦，大建商反而沒事，小建商貸款會很困難，所以一旦房地產反轉最危險的會是中小建商。
政策四：新青安
新青安政策有 7 成年輕人真的受惠，但有 3 成的假性需求跑出來，租房子要 2 萬初，但今天貸 1 千萬的房子，每月只要繳 1 個月不到 2 萬元的貸款，所以假如我有 200 萬，有錢就拿去當自備款，沒錢就算去借 2% 的利息，全部加起來繳寬限期的貸款也比租房好，問題是他們 5 年後的負擔能力會有問題。
打房政策和房價有什麼關係？
如果房市大好，政府怎麼打房都是打不下來，尤其在主升段千萬不要打房，硬壓它反彈力道就越強，所以時間、方法不對效果就會有限，看這 10 年的打房政策和房市的價量，在時間不對的時候打到交易量，交易量縮了以後房價照漲，所以為什麼打到交易量不好，2021 年打房政策包括房地合一稅 2.0，2 年的奢侈稅，因為閉鎖效應那 2 年的房價漲最高，2023 年以後就甩尾，甩尾以後 2024 年就下來，現在一樣新青安下來以後就甩尾，從去年第四季到現在快三季了，雖然甩尾不會超過一年，但不用擔心會崩盤，價會稍微緩漲，量已經開始縮了，其實 7、8 月份的交易量已經第一次月減，因為賣方撐在那，賣方不降價、買方會觀望，交易量就會開始往下走，9 月份交易量會更縮，所以價會緩跌，然後量是急跌。
首購族貸不到款...央行再找國銀「喝咖啡」有解嗎？
近期央行邀請 20 多家銀行喝咖啡討論國家大事，討論如何解決首購族、新青安房貸衍生出來的亂象，現在房市已經到了一種擦鞋童理論，就是已經到了連擦鞋童都要來買房子，小白要買房又貸不到款就會開始有糾紛，所以不動產不能集中放款，這等於央行一個行政上的暗示，結果一片嘩然，所以才需要第二次喝咖啡，交代不能不給首購族貸款，但是已經簽約的一定會優先，還沒有簽約的還是要再問銀行，因為大建商已經事先把額度占滿，因此，現在央行所做的動作雖然要空前控管，但時間已經晚了一些，所以在稽核那些小白時，是不是有能力買房這個很重要，這才是風險控管，沒能力又進去買房子，5 年後這些人就要賭房價漲，房價不漲絕對丟給銀行，這才是真正銀行的風暴。
房價轉弱，自住需求別再觀望？
新青安貸款已經造成貸款滿水位的種種亂象，想要買房可能會猶豫要不要買，買下去可能會擔心貸不到款，現在的搶貸潮主要是首購族，無論有錢沒錢都要進來，再來是建商因為看時機大好開始買土地，地融建融又出來了，還有現在完工潮剛好是前 2 年賣得最好的時候， 7 、8 月就是完工潮的高峰，所以建商就會先把貸款額度占滿，搶貸風潮就會引起交易糾紛。
沒能力的年輕人還沒有足夠的錢就出來買，市場架構的地基被掏空就容易崩潰，再來還有小建商，一旦房市反轉就會出現爛尾樓，小建商的周轉會有問題，購屋信心會開始下滑，我們最想聽到的消息是房價由強轉弱，但房價到去年年底止李同榮都認為沒有超漲，房價一定會由強轉弱，可是這一波也不用擔心，如果是自住的人我們一直強調，你隨時都要進場，因此，有足夠錢的人就不要觀望，因為這一波下來，低總價還是有支撐，但「這 3 種」類型的物件千萬別碰！
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影片／房市不降溫 政府打房10年到底有沒有效？4大搶貸風潮解析5大房市危機，限貸令造成貸不到款的人都怒了...｜ 李同榮、劉涵竹 ｜房市最錢線
（圖：shutterstock / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
