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本集《房市最錢線》房地產趨勢專家李同榮帶我麼深入解析未來房市發展，以及提醒民眾注意，受新青安、股災影響，恐掀起的房市 3 大風暴，買房該怎麼挑，才能買到保值又有機會的物件？
銀行房貸滿水位，借錢還要用搶的？
這幾年來臺灣熱錢湧入房市，導致房貸餘額暴增了 9 千多億，市場也陸續傳出房貸已經到了滿水位，未來民眾可能面臨貸不到款，或是房貸利率被拉高的悲劇，貸款滿水位要說到《銀行法》72 之 2 條，就是所有不動產的貸款中，不能超過存款的 30%，而現在平均大概都在 28% 左右，意味著很多銀行已經無法接受貸款，現在去排貸款不是不收件，就是要等 1~3 個月不等。
年輕人雙管道買房，成最大獲利者？
年輕人沒有太大的經濟能力，買房就要靠貸款，自新青安出來之後，因為利率低、寬限期長，大家就會搶著貸款買房，政府的美意是要照顧年輕人，但卻也造成了新青安之亂，照顧了 7 成的年輕人，而另外 3 成變成窮人投資買盤，沒錢的人也可以投資房地產，如果買 1 千萬的房，最少就要自備 2 百萬，如果身上只有 1 百萬，剩下 1 百萬可以從兩個管道籌備，一個是從成屋自備款先去借 1 百萬，然後用租金繳貸款，等 5 年寬限期過了，如果還不出錢就賭房價會漲，再來把房子賣掉。
如果選擇買預售就更輕鬆， 1 千萬的房只要繳 60、70 萬，然後工程零付款，根據過去經驗，3 年以後漲幅通常都是 2 成，如果投資 60 萬變 200 萬，很多年輕人都會想賭，年輕人就有雙管道可以買房，成屋就借錢來籌足自備款，借不到錢就投入預售，這樣一窩蜂的借錢就會把成屋的貸款擠爆，觀察貸款餘額的年增率，在民國 112 年 8 月新青安上路時就開始往上走，代表整個資金都湧入了房市，而且都是剛性需求。
建商也搶貸款，恐引發銀貸風暴！
另外，建商蓋房子也要貸款，他們一定要土地融資跟建物融資，這部分在 2016 年時的年增率是在谷底甚至到負值，代表景氣非常差，建商不願意買土地也不願意蓋房子，直到 2019 年第一季房市一路往上衝到 2020 年，而後就比較保守的在購買土地，因為房價幾乎到了天花板，為避免有價無市只能去縮減坪數，到了無法縮的時候就不太敢買土地，資金的年增率就會降低，另一方面，央行也限制 18 個月內一定要開工，然後現在建物貸款其實很嚴格，假設營建成本 20 萬，銀行可能估16 萬又只貸給你 6 成，其餘就要自己拿錢出來，但銀行又會先確認是否有足夠的存款，才會借錢給你，這對小建商來說就比較難貸到款，在資金受限情況下，就變成大者恆大，在這兩季景氣好轉，建商開始要買土地，加入了搶貸行列，等於民間在搶貸，建商也要搶貸，貸款水位就會一直往上走，就會變成所謂的銀貸風暴。
假如我們是銀行總經理，第一個要貸的就是 VIP 常往來的客戶，第二個要貸的則是比較好的客戶，也就是利率較高可以賺更多的錢，又有還款能力的，第三再搭配一個信用貸款，利率還可以再加高一點，銀行才願意貸給你，最後，剩下一點點才是小建商跟年輕人。但如果貸不到款就會出現一些災情，還有連環爆的情況。
新青安、股災...恐引起房市 3 大風暴
新青安政策跟股災的發生，恐引起房市 3 大風暴：
- 搶貸亂象，即便利息高，大家也會搶著貸款，有些小建商已經貸到 3% 以上還在貸，如果不適用新青安，貸款可能會搭配信用貸款，結果錯估了自己的還款能力跟情勢，導致自己栽進更大的坑。
- 房貸糾紛，現在發現很多銀行已經停止收件要你排隊，因為每月會有貸款的還款，要等資金水位增高才又有錢貸給你，所以才要等 1~3 個月，如果排隊又遙遙無期就會容易引起糾紛，假設賣方認為你延遲交屋就會罰你款，不願意罰款就上法院解決。
- 小建商倒閉，假如房價反轉，就會擔心房價在漲的時候，小建商蓋不起來，要盤給別人會有問題，但如果房價在跌，就很難盤給別人，小建商就會有倒閉風波，若政府不重視一旦出現爛尾樓，是會出現一間一間倒閉的骨牌效應。
下半年房市展望，房價有可能下跌？
李同榮在 2021 年就預測 3 年後房市會反轉，也就是會多頭到 2024 年，說明到年底可能就會迎來房價下跌，但現在很多專家都預測會漲到年底、明年，可是看到這陣子股市他們就開始轉口，因為現在股市很明顯是過熱，所以差不多會出現向下修正。
觀察 1998 年至今的臺灣外匯存底，在 2008 年金融海嘯時，外匯存地出現大幅的下滑，當時房市也下跌，但馬總統 2009 年宣布遺產稅降 5 倍，所以本來藏在外面的資金全部回流，外匯存底就從 2 千多億拉到 4 千多億，在 2020 年也有拉高的情況，當時租稅大赦所有台商資金回流，而這對房市就會造成間接影響，若廠商貸款買工業用地或設備，可能會將貸款出來的資金用在房市。
從資金面分析，來看 2019 年至今的超額儲蓄，可以發現從 2021 年年增率是在降低的，代表資本投資是較高的，很多人用這個資金投資工業生產，包括高科技產業鏈，但到了 2023 年以後中共軍機繞台，很多人擔心他的投資資本在收減，超額儲蓄就增加了，代表民間投資意願降低，房市、股市就會比較差。
買房注意 2 條件，獲利機會大增！
另外，新青安的效益會遞減，還有全球地緣政治風險的存在，會影響到民眾的投資意願，最後，從經濟成長分析，去年的經濟較差，相比之下今年經濟成長看起來就會比較好，但下半年經濟成長就會趨緩，因為黑天鵝來了會有一些烏雲罩頂，不過也不用太緊張，房地產也不會因此崩盤，經濟成長雖然趨緩，可是也不會太差，還有年輕人的剛性需求在支撐，而且剛性需求是不會降低的，尤其若是自住需求更不用去看景氣循環，閉著眼睛買都不會吃虧，只要根據 2 條件擇優買，就有機會獲利！
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影片／新青安+股災 恐掀3大風暴｜神預言理事長：10.5兆房貸餘額暴增，對年輕人、小建商不利！2024年房價是否會下跌？房市危機來臨？｜ 李同榮、劉涵竹 ｜房市最錢線
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貸不到款該怎麼辦？
如果貸不到款，可以向不受銀行法 72 之 2 條規範的土銀、農會或信用合作社徵詢，但那些都必須透過關係才有機會貸到錢，如果貸不到，還是可以先跟建商說時程會延誤，不能說要解約，另外，假如貸款你有能力貸到 8 成，但銀行只核定給你 7 成，交屋的時候就要做好補上那 1 成的心理準備。
（圖：shutterstock / 內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）
