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【產業戰隊VIP】調升今年總銷金額至233億 達麗最新資訊更新
本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
【隊長近期電訪達麗發言人，本文整理近期達麗相關的最新資訊，與各位分享】
資料來源: 達麗法說會、產業隊長
前言:
- 除權息訊息更新: 達麗於七月底除權息，隊長幫同學們更新訊息如下，達麗配息3元、配股0.5元，今年兩大案，上半年總銷40億元「陽明大苑」開始交屋，營收大幅攀升1.22倍，至48.97億元；下半年還有總銷75億元「達麗松丹」加入完工交屋陣容，業績可望優於上半年。
- 前陣子隨建材營造指數(TSE25)修正，達麗(6177)亦走了一波回檔修正。市場上也開始謠傳各種利空消息，如明年最大案世界仁可能遞延。隊長親自電訪公司發言人確認此消息並不為真，同時配合最新的市場訊息，為各位投資朋友做達麗資訊更新。
公司簡介: 目標同業前10大，近5年建案規畫完善，資金充沛
- 董事長謝志長原先為高雄在地營建業者，1999年高雄房地產不景氣，結束事業定居加拿大。23年在興富發鄭董勸說下，重返台灣，從北部開始重新經營，以「齊裕建設」名號進軍台北市，2006年取得上櫃電子通路商十全電子經營權，整頓後於2008年更名為「達麗建設」。
- 「買地是關鍵，寧可買貴，也不要因為便宜而買錯地點！」為謝董布局的哲學，達麗推案多集中在都會區精華地段或是正值潛力發展區段，尤其台灣高鐵的完工，加速島內移動與生活步調，軌道生活圈符合自住長期置產，是達麗重點推案區域。
- 看好台中經濟產業前景，「住在台中、工作在台北」，台中搭高鐵往來各地僅一小時車程，因此決心深耕中部市場。於2013年成立台中辦公室，十年間達麗的足跡遍及西屯區、北區、水湳、機捷特區等精華地段。
【產業戰隊VIP】調升今年總銷金額至233億 達麗最新資訊更新
本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
【隊長近期電訪達麗發言人，本文整理近期達麗相關的最新資訊，與各位分享】
資料來源: 達麗法說會、產業隊長
前言:
- 除權息訊息更新: 達麗於七月底除權息，隊長幫同學們更新訊息如下，達麗配息3元、配股0.5元，今年兩大案，上半年總銷40億元「陽明大苑」開始交屋，營收大幅攀升1.22倍，至48.97億元；下半年還有總銷75億元「達麗松丹」加入完工交屋陣容，業績可望優於上半年。
- 前陣子隨建材營造指數(TSE25)修正，達麗(6177)亦走了一波回檔修正。市場上也開始謠傳各種利空消息，如明年最大案世界仁可能遞延。隊長親自電訪公司發言人確認此消息並不為真，同時配合最新的市場訊息，為各位投資朋友做達麗資訊更新。
公司簡介: 目標同業前10大，近5年建案規畫完善，資金充沛
- 董事長謝志長原先為高雄在地營建業者，1999年高雄房地產不景氣，結束事業定居加拿大。23年在興富發鄭董勸說下，重返台灣，從北部開始重新經營，以「齊裕建設」名號進軍台北市，2006年取得上櫃電子通路商十全電子經營權，整頓後於2008年更名為「達麗建設」。
- 「買地是關鍵，寧可買貴，也不要因為便宜而買錯地點！」為謝董布局的哲學，達麗推案多集中在都會區精華地段或是正值潛力發展區段，尤其台灣高鐵的完工，加速島內移動與生活步調，軌道生活圈符合自住長期置產，是達麗重點推案區域。
- 看好台中經濟產業前景，「住在台中、工作在台北」，台中搭高鐵往來各地僅一小時車程，因此決心深耕中部市場。於2013年成立台中辦公室，十年間達麗的足跡遍及西屯區、北區、水湳、機捷特區等精華地段。
- 目前帳上在建中建案、土地庫存建案，換算總銷金額達916億元，主要分布在大台北、新竹市、台中市、台南市、高雄市，按總銷金額換算，各區域佔比分別為19%、7%、19%、35%、19%。另有美國西雅圖兩筆土地庫存，包含:508修車場案(旅館)、派克案(住宅)，目前將朝向2028~2029年開發完成後採長期出租使用，或申請得建照後再對外售出土地。
- 24年可認列營收建案: (1) 士林陽明大苑(總銷金額38.7億元，排除店面銷售率已達100%)，已取得使照預計5月起交屋，淨利可期在12-16%；(2) 台南松丹達麗(總銷金額75.7億元，銷售率65%)，6月底已在申請使照，預計9月開始交屋，銷售速度隨近期房市交易回，預計今年銷售率可逾9成。且此案土地取得時間較早，每坪銷售單價亦相對較高，可期淨利率表現在23-27%，帶動今年整體毛利率可望優於去年。預估2024年營收為115億元，EPS為4.76元。
資料來源:法人預估(僅供參考)、法說會資料
- 25 年完工建案2 個，總銷金額共114 億元， 包含北投軟橋段的達麗天蒔、達麗世界仁，總銷金額分別為35 億元、79 億元，目前銷售率分別為100%、未銷售， 預計達麗世界仁在2Q24 公開銷售。預期在持續銷售下， 2025 年營運可維持高檔。
- 世界仁為近期重要的建案，原始土地取得成本約9億，在將土地售出後，土地成本可降至5億。進一步推升此案淨利率達3成以上。此案為三井outlet第一排地王，初步預估平均單價至少落在一坪37-40萬之間，可貢獻營收至少79億。
- 26 年完工個案共4 個，可期26年有高營收認列，總銷金額共200 億元。 包含北投區的達麗河蘊，預計在3Q24 公開，達麗治翠總銷金額為46 億元，銷售率為76%，達麗未來市因工期問題由2025 年延至2026 年完工， 總銷金額為52 億元，並已完銷， 達麗雙子星總銷金額40 億元，銷售率為66%。
- 27 年完工可認列建案共2 案，合計總銷130 億元，達麗新高鐵銷售率目前約70%，總銷96億，預計2Q27 完工、後壁田段二期(達麗世界學)預計4Q24 推案，總銷39-40億。
- 2028- 2029 年可認列建案共7 案，合計總銷368 億元，包括何安段預計4Q24推案，已取得建照、台南東區平實段為公辦都更案，全段預期皆要至2025-2026 年才會推案、新竹台肥案因申請變更預計2Q24 推案、新購入泰山塭仔圳土地。
營業狀況: 營收隨建案認列變動，需觀察建案認列情形是否符合預期或遞延
資料來源: 富果、產業隊長整理
- 達麗1Q24 EPS 0.04，5月營收為29.68億，YoY 2818.5%，6月營收為13億，YoY 873.2%。5月起開始有士林陽明大苑入帳，營收大幅跳升。營建股營收隨認列月份起伏變化大，應從預期認列月份看營收是否有增加，而非逐月高低來判斷公司營運情形。
成長動能: 今年總銷上修10%、中南部剛需帶動房價不斷提升
- 今年推出4大案，原估總銷約210億元，因房市持續熱絡、成本提升，上調總銷10%至233億元，包括：
- 「達麗河蘊」，總銷65億元，預計3Q24推出，26年完工認列。
- 「達麗世界仁」，此案已公開，總銷約89億元，已簽約10樓以下200多戶，約45%，最高單價來到一坪44-45萬，目前已蓋完5樓樓板，預計於25年9月完工申請使照，11月認列。
- 台中台灣大道、市府捷運站附近的何安段案，案名未定，6/18已取得建照，總銷約40億元，暫定4Q24推出，規劃在28或29年認列。
- 「世界學」，總銷39~40億元，同樣規劃在4Q24推出，預計27年認列。
- 持續看好台中，7/1以5.71億餘元購入北屯14期洲際段約583坪土地。今年各大建商皆在台中積極購地，從7/1-7/12日，不到半個月內共投入128.25億，買下約4814坪土地。
資料來源: 公開資訊觀測站、市調資料、產業隊長整理
- 「高雄市大眾捷運系統岡山路竹延伸線 RK1 站 (西基地) 土地開發案」，於7/12完成簽約，基地位於臺鐵岡山車站及捷運 RK1 站西側，基地面積約 3,498 平方公尺、建蔽率 70%、容積率為 630%，預計將投資 27 億元，開發量體地下 4 層，地上 23 層的住商綜合大樓，預期於29年10月完工。隨著岡山不斷發展，此案一坪單價可期坐4望5。
資料來源: MacroMicro、產業隊長整理
- 政府平衡北中南發展的政策，如S廊帶等正開花結果，新工作機會帶來的人口移入，帶出中南部新的剛性需求買盤，中南部房價指數不僅逐漸追上台北市，台南市甚至超越。
- MSCI 5/15公布季度調整，台股在全球小型指數成分股一口氣新增28檔，納入名軒(1442)、永信建(5508)、達麗(6177)、 海悅(2348)和皇普(2528)等5檔營建股。00940換股也新增了國產 (2504)、 冠德 (2520)、華固 (2548) 、欣陸 (3703) 、長虹 (5534)，可見營建股越來越受資金青睞。
股利政策: 2024年配發現金股利3 元，股票股利0.5，當前殖利率5.26%。
- 達麗的股利政策穩定，今年法說會上公司表示會把股利配發率60%以上訂入公司章程。藉由這幾年的數據可看出，配發率大約落在60-85%之間，穩定的股利政策可能也有助公司獲得ETF和存股族青睞。24年配發現金股利3 元，股票股利0.5，7/15收盤價66.5元，當前殖利率約在5.26%。
資料來源:XQ、產業隊長整理
技術分析: 股價整理後，長紅站穩季線，重回多頭走勢。
資料來源:XQ、產業隊長整理
- 達麗股價自5月起，修正後進入盤整，7/10一根長紅站穩季線後，開始新一波多頭行情。投資朋友可從殖利率觀點來觀察，除權息之前殖利率一直都有5%以上。因次MSCI、投信或是長線投資人，都有觀察此檔。技術線型也呈現穩定的多頭排列，持續觀察有沒有出大量做投即可。
資料來源: 神秘金字塔、產業隊長整理
- 近期持股在 400 張以上的大股東百分比自6月初75.18%，回升至75.89%，千張大戶亦同步上升至67.91%，總股東人數小幅上升，籌碼向大戶移動。
分點籌碼: 外資回補，投信小幅上升，大戶增加，散戶下降。
資料來源:XQ、產業隊長整理
- 分點籌碼的部份，外資在7/1和7/10兩根長紅大幅加碼，投信籌碼近期小幅增加。關鍵分點在盤整階段大幅加碼，成為之前箱型整理區間的穩定支撐。400張大戶由75.38%上升至75.89%，散戶則從16.99%下降至16.67%，股價重回多頭走勢。
結論法人看法
- 群益投顧：達麗2024~2025 年建案完工入帳無虞， 連續2 年均有100 億元以上完工建案， 營運動能持續， 預估2024 年達麗EPS 為3.28 元， 鑒於2024~2025 營收認列穩定， 投資建議為Trading Buy， 目標價55 元(1.0xNAV)。
- 永豐投顧： 認為: (1) 預期今年營收雖將低於去年，但隨個案高毛利率挹注下獲利可維持在一定水準，預期仍有歷史次高表現；(2) 未來五年估計建案總銷金額分別為114、114、200、130 及368 億元，在手建案充沛；(3) 現金殖利率逾6%，優於多數營建同業。研究處調整預估2024/2025 年營收分別為113.31 及133.7 億元(-27% YoY，+18% YoY)，毛利率分別30.95%及31.95%，稅後獲利19.28 及23.76 億元，EPS 4.74 及5.84 元。根據公司土地、建案規劃，計算目前NAV 為60.44 元，維持買進投資建議，因近期房市交易熱絡價量齊揚，達麗未來獲利配息可期，目標價由39 調升至60 元(1.0 X NAV)。
- 第一金投顧：2H23 進入建案入帳高峰期，迎來總銷131.9 億元案量交屋，由於公司交屋效率極高，營收獲利優於預期，但遞延成屋減少使2024 年營收年減近2 成。展望2024 年，新屋「陽明大苑」及「松丹達麗」預計於2Q24~3Q24 啟動交屋，年底前可分別入帳100%、90%；而「松丹達麗」因土地取得時間較早，毛利率優於過往區間均值，故上修全年毛利率至31.91%，YoY+6.57ppt。展望後勢，達麗建設每年穩健獵地推案，截至目前尚有八個待推案，合計總銷482 億元，能見度至2028 年，且因部分土地成本較低，淨利率均值有望落在20%，成長動能強勁。綜合以上，鑒於新屋「松丹達麗」獲利表現優於預期，研究部上修2024 年EPS 6.01 (稀釋後5.73 元)，以區間上緣之2.1*PBR 評價，給予目標價60 元，投資建議為買進。
- 統一投顧： 預期2024年將有兩新建案可望完工、啟動交屋，包含:士林陽明大苑、台南松丹達麗，合計新完工已售案量共88億元，預計此兩建案將分別於2Q24、4Q24展開交屋。假設士林陽明大苑、台南松丹達麗可於2024年各完成100%、80%交屋/售出案量，再加計成屋去化，預估2024年營收為109億元，衰退30%YOY。但因2024年新完工建案平均毛利率較高，估計稅後淨利為20億元，些微衰退3%YOY，EPS為4.94元，獲利將維持在一定水準。評價上，考量:(1)近幾年推出預售建案銷售快速，奠定業績能見度，預期2024年獲利將維持穩定，如若2024年新推出建案—台南世界仁、北投河蘊順銷，將帶動2025年獲利穩增，2026年更不排除有望獲利一股本；(2)董事會已決議2024年將配發3元現金股利、0.5元股票股利，近期股價漲幅已大，但換算現金殖利率仍有6%水準。公司期望往後現金+股票整體股利配發率將至少有六成配發水準，且現金股利佔比亦有六成以上。故依預估每股資產價值69元，給予0.9xNAV，目標價為60元，重申買進建議。
總結: 25年起迎獲利高峰，獲利隨中南部房價成長，近5年在手建案充沛
- 董事長謝志長表示，達麗的企業布局策略，除掌握高鐵沿線車站重要產業聚落帶動的第二波軌道經濟，更已掌握未來10年後半導體和AI大廠及產業鏈飽和，第二波的軌道經濟，以既有火車站、捷運站等為布局重心。
- 公司近5年建案規畫完善，在手建案充沛，隨著S廊帶和軌道經濟發展布局，這些區域的建案需求皆為剛性需求，較不會受打房政策影響，故較無須擔心後續銷售狀況出現劇烈波動。
- 未來達麗布局區域，還是以六都為主軸，亦同步評估加碼捷運聯開、地上權、都更危老及廠辦興建。為了未來六都布局，股本也需有適度擴充，以充實營運規模，估計未來最適股本，在50~60億元左右。
- 受總價限制影響，兩房至三房的建案為熱門標的，北市建案總價只要在3000萬以下基本可銷售一空，台南、高雄地區，總價大約落在1000-1500萬之間可銷售一空，中部地區總價隨區域平均價格變化，但23-25坪的建案十分熱門，新竹更是每個建案都在排隊。
- 明年最重要建案，「達麗世界仁」，總銷由原先79億上修至89億元，已簽約10樓以下200多戶，約45%，最高單價來到一坪44-45萬，目前已蓋完5樓樓板，預計於25年9月完工申請使照，11月認列。
- 營建股殖利率高，投資人透過研究對公司的掌握度也高，透過法說會，建案掌握度、追蹤度高，且銷售狀況有實價登錄可查，搭上高息ETF大趨勢，可期追求穩定報酬的資金進入。
- 整體而言，未來幾年預售屋會是市場顯學，中南部建案單價不停創高，更會是未來中南部建商一個重要的營收推升動力。25年起隨著世界仁等市場關注地段佳，高毛利建案認列，營收可望逐年成長，迎來獲利高峰期。最後仍要提醒，投資人切記要勤勞追蹤公司最新動態，掌握度務必提高，同時不忘善設停損停利，控制風險。
