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今天要來分享的是營建股-鉅陞(5529)最新的營運資訊
還記得三年前剛分享華建和新潤的時候嗎? 那時的成交量非常小，股價也都維持盤整很長一段時間，但時間往後三年到了現在，股價是都翻了三倍了，一直到現在都還是我持續持有並且追蹤的股票，但我依然也沒有停下腳步，不斷的尋找這樣新的潛力股，營建股有一個很大的優勢，只要你願意做功課，並且有耐心，那是可以對未來兩年業績有很大的掌握度的，這是在其他產業非常難做到的事情，當對基本面有清晰的了解，股價的波動一點都不會害怕，反而會找好機會加碼，那剩下的就是等業績開始發酵，被市場上更多人關注到，股價自然就會像狗與主人的關係，走到一個符合它價值的價格啦，那今天要分享的營建股鉅陞，在我們年初的時候也第一次來建倉，走到了年中，股價雖然也從20幾塊漲到了30幾了，不過我依然還是維持定投累積部位，鉅陞的褚董過去是新潤的創業團隊，曾經是新潤建設的副總，在2014年房市景氣不好的時候，出來創立鉅陞建設一展身手，到現在鉅陞的辦公室都還在新潤隔壁呢，依然維持良好的關係，而代銷龍頭海悅總經理，也是鉅陞投資的董事會成員，鉅陞過去是叫志嘉建設，是在2021年鉅陞團隊入主後才更名為鉅陞的，鉅陞過去十年都是虧錢的，而為什麼現在要來關注鉅陞呢，因為在2021鉅陞團隊入主後，推案的規劃完全和過去不同，坪數設定在50坪以下，以大眾首購以及換屋的需求設定，銷售的周轉速度完全就推翻過去，是一檔由虧轉機股，而明年2025年就是第一個獲利開始的年度，而2026年會有一個高峰，而2027年之後呢，在第二季也看到鉅陞開始著手規劃了，今天的文章會透過以下幾點，來完整的更新給你鉅陞最新的狀況，我們追蹤一檔持股，都會一段時間維持更新，確保未來業績是有持續的走在成長的軌跡上，那會更安心的持有，耐心的等待基本面的發酵就好，不用盯盤做一個輕鬆的存股族!
- 公司簡介
- 財報資訊
- 建案列表&土地庫存
- 股倉存股指標
- 獲利預估
- 價值區間
公司介紹
鉅陞國際開發，前身是志嘉建設，主要產品為豪宅別墅的案子，2021年因為鉅陞建築團隊入主，公司變更全名為『鉅陞國際開發股份有限公司』，鉅陞的褚董過去是在我們之前也分享過的新潤建設擔任副總，在2014年之後出來創立鉅陞建設，在2021年的時候，透過私募增資的方式，入主當時連年虧損的新竹上櫃建商志嘉，鉅陞投資以成本價格15.16塊，私募增資5.4億，在去年減資後每股成本變為27.32塊，可以看到目前鉅陞最大的股東就是鉅陞投資，在鉅陞入主後的案子當然也就跟著轉型，首推的兩個案子坐落在台中精華地段，坪數規劃在50坪以下，符合一般大眾的使用需求做開發，褚董也結合在新潤服務的經驗，還有同樣是大股東的代銷龍頭海悅的關係，案子銷售的相當順利，首發的兩案一個已經在六月底完銷，另一個也超過九成了，和過去原本志嘉時期豪宅別墅的案子，成屋遲遲賣不順的狀況，很明顯的是完全的轉型成功，在第二季還有兩個案子也接著準備推出來，在後面建案列表會再來看到，鉅陞雖然今年預期也會是賠錢的，但股價卻已經悄悄的在發動了，這就像過去分享的營建股華建，也是再由虧轉盈的前一點，股價就開始有一些提早佈局的籌碼進來，開始動了起來，鉅陞在2021年入主後的首批案子，將在明年開始完工，後天開始噴發，這就是我今年選擇開始布局的原因，也是從我們的營建周報中挖掘到的潛力股，接下來就從財報資訊完整的來分享最新鉅陞的機會吧!
(ref: 鉅陞財務報表)
財報資訊
第一個非常重要的數據就是存貨，老朋友應該就相當的熟悉啦，看到鉅陞這樣的存貨變化，就會引起營建股投資人的興趣，建商是靠甚麼賺錢的，相當的直覺當然就是靠賣房子啦，那一個會成長的建商，絕對是要有很多的土地跟房子可以去賣才有成長的機會，注意!這只是說機會，還不是完全有把握，後面會陸續跟你說怎樣會更有把握，那建商有沒有很多的土地和房子可以賣，我們就可以從財報中的存貨變化來觀察，建商的存貨非常簡單，就是土地和房子，可以很明顯看到在2021年鉅陞入主後，存貨就明顯的出現變化，這是過去很多轉機營建股的基本特徵，那逐年也是看到一個成長的趨勢，最新的一季是30.66億創新高的表現，在第二季也看到授權董事長30億的土地開發金額，預期持續會有新的好消息公告出來
(ref: 鉅陞歷年財報 BC股倉整理)
(ref: 鉅陞公告)
而在細項的部分，待售的成屋占比並不高，一般我會抓10%以下當作標準，一個好的建商成屋水位不能高，周轉效率也是一個建商能快速成長的關鍵
(ref: 鉅陞財報)
再看到另一項非常重要的指標『合約負債』，對建商來說，預售屋收到的工程款，是會計入在負債端的，直到完工交屋之後，才會瞬間轉為營收，這就是營建股的會計方式，也就是說，在預售屋銷售過程中，如果看到合約負債累積持續創新高，那就表示持續有順利的預售屋銷售，這就比起存貨來說，是更接近營收的時刻了，因為存貨是從土地開始，而合約負債就是進展到預售屋階段了，那聰明的你一定就想到，房子甚麼時候完工，不就代表營收將會一瞬間灌入財報爆發嗎?沒錯，這就是投資營建股美好的地方，只要我們願意認真的做功課，那我們完全不需要等財報出來，就已經大概可以猜到營收爆增的時間點了，可以非常好的規劃資金的配置，所以接下來就是關鍵的建案列表
(ref: 鉅陞歷年財報 BC股倉整理)
建案列表&土地庫存
鉅陞由於是剛開始的轉機股，並且股本並不大，所以目前手上只有兩個案子進行中，是鉅陞團隊入主後，首先轉型的兩個案子，都是在台中的建案，V市政坪數約在40~50坪，總價3000多萬的建案，目前已經銷售超過9成了，預計是在2025年年底前完工，所以我們可以期待明年就是終結10年虧損，轉獲利的年度啦，是鉅陞入主後第一個新開發入帳的案子，而台灣隱賦是規劃約在25~40坪的案子，總價大多約在1500~2500萬左右，在上個月底已經全數完銷，所以預計在未來兩年業績基本上是沒問題啦，當地的朋友對鉅陞的評價也都還不錯，兩個案子總銷是58億，是股本的6.7倍，而在4/28也有公告兩個新的彰化市的合建案，地主也是營建業相關背景，目前兩個案子是作為停車場使用，預估是在2025和2026開始推案，總銷金額目前公司還沒公告，我先以附近實價登錄行情推估，兩案合計約可以分到24億的總銷金額，鉅陞從明年開始案子正式完工入帳之後，資金活水會更大的滾動起來，我一樣會持續地來追蹤新的變化
(ref: google map)
獲利預估
在獲利預估的部分，因鉅陞旗下有過2家100%持有子公司，嘉客文旅和耀陞裝潢，目前是呈現虧損的，加上公司仍有一般的營運成本，在沒有案子入帳進來前，包含今年2024預期都是虧損的，而到2025年將是轉機年，而2026年有更大的案子進來，以目前的股本預計將有6.91 EPS的單年獲利，就之前分享時還不到30塊的價格，算是非常甜的位階，直到現在就算30多的股價，我自己認為長線來看還是一個不錯的機會，我一樣會維持持續的定投，並且納入我的追蹤名單，一段時間會來更新鉅陞的狀況，基本面就是股價的核心
價值區間
在價值區間的部分，營建股要以股淨比來看，APP中會帶出以過往五年市場估值計算出股價相對的價值區間，因為鉅陞在過去這五年，都是處於虧損的狀態，直到明年才會開始反應鉅陞入主後帶來的獲利，所以以過去的估值計算會略為偏低，我自己對這樣的轉機股，就會像過去評價華建的時候，會乘上1.2倍做為合理的估值，目前是處在合理價的階段，就會維持每月的定投累積部位，鉅陞目前的PBR是2倍左右，給你的參考對比，櫻花建是5.2倍、華建是3.8、新潤是3倍，這是同樣成長性高的營建股可以來當作參考，以小股本的鉅陞來說，淨值會隨入帳有蠻大比例的變化，每季財報公告出來，可以直接參考APP更新的價值區間去計算做為參考，會有更即時的判斷喔，那我們就持續關注瞄準2026鉅陞的發展吧!
※警語：以上分析是個人投資筆記分享，並非任何投資建議，投資前務必獨立思考、損益自負。
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