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關於存績優股，你還可以看
關於存營建股，你還可以看
皇翔 華建 興富發 櫻花建 鉅陞 新潤潤弘 國揚 遠雄 總太 欣陸 長虹 宏普 華固 潤隆 三地開發 達麗 昇陽 上曜 新美齊 亞昕 隆大 永信建的文章
今天要來分享的是營建股-皇翔(2545)最新的營運資訊
皇翔是在我們高殖利率存股策略名單中的股票，也是一檔轉機股，由業績空窗年轉為獲利的年度，通常都會有一波很不錯的表現，就像過去分享的華建、櫻花建、國揚、三地開發、新美齊等等，都是類似這樣的趨勢，在分享完後整整約一季左右都在41~43塊左右沒有動靜，很多留言看到都沒動靜應該要賣出了，但營建股真的就是適合有耐心的長期投資人，在過去分享過很多例子，報酬率都來自於少數的幾天，大多時間是相當無聊的，所以很適合忙碌又想透過存股票來讓資產成長的投資人，皇翔從4月開始順著整體營建股拉抬，股價最高到了68.3塊，上漲了差不多60%，當然也就一路到了昂貴價了，到最近這周剛好回檔到合理價上限57塊左右，也是在這半年漲了超過30%，已經達成年化15%報酬率以上的目標，那值得注意的是，在這波修正回檔，大戶持股反而是持續拉高的，並沒有下降，反而是散戶持股比例持續下滑，所以雖然股價跌，但是籌碼是越跌越漂亮，並且又來到了一個合理價區間，所以今天的文章，一樣的透過以下幾個面向，來完整的更新給你皇翔這半年來基本面的進展
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今天要來分享的是營建股-皇翔(2545)最新的營運資訊
皇翔是在我們高殖利率存股策略名單中的股票，也是一檔轉機股，由業績空窗年轉為獲利的年度，通常都會有一波很不錯的表現，就像過去分享的華建、櫻花建、國揚、三地開發、新美齊等等，都是類似這樣的趨勢，在分享完後整整約一季左右都在41~43塊左右沒有動靜，很多留言看到都沒動靜應該要賣出了，但營建股真的就是適合有耐心的長期投資人，在過去分享過很多例子，報酬率都來自於少數的幾天，大多時間是相當無聊的，所以很適合忙碌又想透過存股票來讓資產成長的投資人，皇翔從4月開始順著整體營建股拉抬，股價最高到了68.3塊，上漲了差不多60%，當然也就一路到了昂貴價了，到最近這周剛好回檔到合理價上限57塊左右，也是在這半年漲了超過30%，已經達成年化15%報酬率以上的目標，那值得注意的是，在這波修正回檔，大戶持股反而是持續拉高的，並沒有下降，反而是散戶持股比例持續下滑，所以雖然股價跌，但是籌碼是越跌越漂亮，並且又來到了一個合理價區間，所以今天的文章，一樣的透過以下幾個面向，來完整的更新給你皇翔這半年來基本面的進展
(ref: BC股倉存股APP)
- 公司簡介
- 財報資訊
- 建案列表&土地庫存
- 獲利預估
- 價值區間
公司簡介
皇翔股票代碼2545，皇翔建設成立於1991年，至今超過30年歷史的老牌建商，前身是皇銘建設，在1996年改為皇翔，公司過去建案都以新北市地區為主，後來也有跨入台北市的精華地段、都更和危老改建的案子，六月的股東會皇翔建設董事長廖年吉也提到，正在台中看地，會往中南部發展，我們從近幾年皇翔的股價走勢可以看到，從2019年最低點到2022的上半年，股價上漲了大概200%，但之後到了2023年大概一年半股價就都沒甚麼變化
這我們可以對到皇翔EPS的變化就可以知道了，2019是皇翔的空窗年，接著之後連續三年都是業績很好的年度，EPS都至少有在5塊以上，所以股價也就一路的向上爬，這其實可以從更早之前就提早預期EPS的變化趨勢了，這就是營建股最棒的地方，很容易做出趨勢投資，我們等等後面會從幾個指標來跟你分享一下怎麼來觀察，去年2023也是一個相對空窗的年度，所以股價也是對應的比較平穩沒有太大的表現，不過到了2024，皇翔又來到了連續業績入帳的開始，後續的案子將會連續的開出，這也是為什麼在今年一月選擇開始布局的原因，把握這一波的新循環開始，我們就從幾個財報和建案狀況的資訊，來分享一下目前皇翔基本面的趨勢
(ref: 財報狗)
財報資訊
從財報趨勢的觀察，老朋友就知道，一定要先從存貨來觀察一支營建股的大趨勢，最新的財報存貨金額是到了319.2億，因為上半年有皇翔MRT的交屋，所以存貨金額會略有下降，但依然維持在300億以上高檔，皇翔還有大量的土地資源，後面會詳細的來看到，所以在中長線的動能上沒有問題，大趨勢依然是持續向上，一檔會成長的營建股，在存貨的表現上，拉長趨勢一定要是一個持續成長的，這樣的建商長期才能將資產越滾越大的，這跟其他產業就比較不同，電子業的存貨庫存多了，可能是一個負面的訊號，但建商的存貨不外乎就是房子土地這些資產，就像我們個人一樣，持有越來越多的土地和房子的人，隨著長期的通膨上去，資產一定會持續越滾越大，也就是有這些資產價值當作保護，所以你也可以發現，營建股在碰到股災的時候，回檔也都比起科技股低的非常多，甚至還很多是持續上漲的，所以我在選擇營建股的時候，最優先一定是會去先確認存貨的變化，這是用來確保中長期價值的趨勢，那因為蓋房子是需要時間的，可能是幾年後才會發酵在業績上，所以看到存貨增加，也不是就是要馬上投入，我們接下來還要搭配兩個指標，來確認投資的時機，這樣資金的運用會更有效率
(ref: 皇翔歷年財報 BC股倉整理)
先來看到合約負債，合約負債表示的是已經簽約賣出的預售屋，預先收到的工程款項，因為還沒有交屋，所以收到的錢會計入在合約負債上，等待完工交屋的時候，這筆負債就會瞬間轉為營收灌入，所也觀察合約負債的變化，就會是更接近營收的指標，比起存貨金額的增加，可能是來自於在手的土地和房子的數量，但金額的成長並不代表是賣的出去，但是合約負債就是扎扎實實已經賣出去的房子啦，可以看到現在皇翔的合約負債是超過12.19億，是創下了新高，也就是說，未來的營收是絕對會創下新高的，為什麼我持有營建可以這麼安心，因為就是扎扎實實的數據已經告訴我未來的獲利了，基本面走在正確的路上，如果中間有股價的回檔，反而我都會把握機會來加大股數，接下來要知道的就是，手上的案子甚麼時候入帳，還有多少案子規劃中準備開出來，這就能完全的掌握到營建股整個獲利的脈絡啦
(ref: 皇翔歷年財報 BC股倉整理)
建案列表&土地庫存
皇翔目前手上的案子共17筆，去年完工的台汽北站，規劃是以出租的方式收取租金，目前了解到已經開始帶看租客了，預計今年就會開始貢獻租金收入，3月完工的皇翔MRT銷售率已經達85%，目前陸續辦理交屋中，從三月開始陸續會有營收入帳，估計這兩個月還會有15億左右的營收，而皇翔芊翠使照已經取得，今年底應可以順利完成交屋，皇翔芊樾目前預計10月才會取得使照，估計整體交屋時程應該會跨年，我自己先初抓1/4在今年底前交屋，3/4會落在明年。
那2025之後案子的變化，2025年的兩案，新莊文德段是以成屋銷售，所以要等明年蓋完才會開賣，敦北南京也同樣如計畫興建中，但尚未決定預售時間，所以總銷金額只能先保守推估，2026年預計三案，第一季就公開銷售的皇翔泱美，銷售率達85%，而漢中段也在股東會有釋出總銷推估50億，中和保二原本預計在2028年完工，時間有往前調整，估計西側的社宅會在2026完工，東側的住宅落在2027年，兩案的總銷150億，但具體各是多少並無公告，中和保二預計會在今年推案銷售，年底的法說會應該會有消息釋出，我先暫以可銷售一般住宅戶數來做總銷金額推估。
接下來2027年之後有幾個重點關注案，杭州南路案和富氏臨沂建照已經在申請中，應該有機會年底會公告推案規劃，而最大都更投資案大陳3，已經在本月完成全戶遷移，準備開始動工拆除，完工時間從原本的2029年調整成2028年，除了以上這些案件，皇翔手上還有超過4萬坪的土地，有都更的、危老改建的、也有純自建案，因為有部分是屬於合建，公司尚沒有揭露全部的合建比和總銷金額規劃，不過以目前初估起來，歸屬於皇翔的土地面積還超過年度推案量的10倍，分布在估計6-7年內完工的話，平均起來每年度的總銷會比今年再創下新高，從存貨到在手土地案量觀察，未來的業績無虞
獲利預估
皇翔除了今年完工的案件已經完整的揭露預計總銷金額，明年之後的案子並沒有權術的揭露，就如同前面所提到的，我們部分以推估的方式，來評估皇翔近三年的總銷入帳金額，皇翔芊樾因為預計會跨年入帳，整體來說2024-2025會是差不多營收的水平，另外也要再觀察台汽北站租出去之後能貢獻的獲利是多少，而2026年的獲利水準，要看今年公開推案出來的狀況再來持續追蹤，如果如目前所確認到的資訊，會是個獲利不錯的大年
價值區間
在價值評估的部分，我們以過往五年本淨比來做為評估，皇翔在經歷去年空窗期橫盤整理，今年四月營建熱潮後的回檔，到目前又從新回到合理價上緣了，整體籌碼依然是很穩健，回到合理價區間，我也會開始維持定投佈局，並且持續關注基本面的消息，相信在今年會陸續看到很多推案資訊，對往後的趨勢會更有把握!
※警語：以上分析是個人投資筆記分享，並非任何投資建議，投資前務必獨立思考、損益自負。
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