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鉅陞 新潤 皇翔 潤弘 國揚 遠雄 總太 欣陸 櫻花建 華建 長虹 宏普 興富發 華固 潤隆 三地開發 達麗 昇陽 上曜 新美齊 亞昕 隆大 永信建的文章
今天要來分享的是營建股-鉅陞(5529)最新的營運資訊
如果你錯過三年前佈局新潤，掌握到這波上漲300%的行情，也錯過這一年上漲將近快一倍的代銷龍頭海悅，那今天要分享的這檔鉅陞，你就可以來特別認識一下，鉅陞的褚董過去是新潤的創業團隊，曾經是新潤建設的副總，在2014年房市景氣不好的時候，出來創立鉅陞建設一展身手，到現在鉅陞的辦公室都還在新潤隔壁呢，依然維持良好的關係，而代銷龍頭海悅總經理，也是鉅陞投資的董事會成員，而鉅陞(5529)這檔股票，過去名稱是叫志嘉建設，是在2021年鉅陞團隊入主後才更名為鉅陞的，鉅陞過去十年都是虧錢的，而為什麼現在要來關注鉅陞呢，因為在2021鉅陞團隊入主後，推案的規劃完全和過去不同，坪數設定在50坪以下，以大眾首購以及換屋的需求設定，銷售的周轉速度完全就推翻過去，是一檔由虧轉機股，有沒有很熟悉這樣的感覺，過去很多能飆漲翻倍以上的營建股，很多都含有這樣的元素，在低基期還沒獲利前，但已經看到公司結構性的變化了，我們提前在1~2年前就可以慢慢地來關注這樣的股票，我就是不斷地找尋這樣的投資機會，也分享給大家，那今天會從以下幾個面向，來完整的分享給你這一間還相當冷門，但很有潛力的轉機股
- 公司簡介
- 財報資訊
- 建案列表&土地庫存
- 股倉存股指標
- 獲利預估
- 價值區間
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- 建案列表&土地庫存
- 股倉存股指標
- 獲利預估
- 價值區間
公司介紹
鉅陞國際開發，前身是志嘉建設，主要產品為豪宅別墅的案子，2021年因為鉅陞建築團隊入主，公司變更全名為『鉅陞國際開發股份有限公司』，鉅陞的褚董過去是在我們之前也分享過的新潤建設擔任副總，在2014年之後出來創立鉅陞建設，在2021年的時候，透過私募增資的方式，入主當時連年虧損的新竹上櫃建商志嘉，鉅陞投資以成本價格15.16塊，私募增資5.4億，在去年減資後每股成本變為27.32塊，可以看到目前鉅陞最大的股東就是鉅陞投資，在鉅陞入主後的案子當然也就跟著轉型，首推的兩個案子轉為總價在1500~4000萬，坪數在50坪以下，符合一般大眾需求做設計開發，並把在新潤的服務經驗，也轉到鉅陞上，在結合同也是大股東的海悅關係，案子銷售自然就變得非常順利，和過去原本志嘉時期豪宅別墅的案子，成屋遲遲銷售不順的狀況，是完全的轉型成功，後面我會從建案列表在更詳細的整理說明，鉅陞在21年入主後的首批案子，將在2025-2026開始準備完工開始發酵，這就像是過去也分享過的一檔營建股華建，也是在寶佳入主之後，在2023-2024開始由虧轉盈的轉機股，一陸展望到2026都是連續成長的業績，有興趣的人可以參考之前分享華見的文章及影片，到現在股價是已經翻了三倍，但我依然是持續投資，那鉅陞則是預計在2025是由虧轉盈的轉機年，這就是我在今年開始關注鉅陞的原因，也是從我們的營建周報中挖掘到的潛力股，接下來就從財報資訊完整的來分享最新鉅陞的機會吧!
(Ref 鉅陞財務報表)
(ref: 鉅陞年報)
財報資訊
第一個非常重要的數據就是存貨，老朋友應該就相當的熟悉啦，看到鉅陞這樣的存貨變化，就會引起營建股投資人的興趣，建商是靠甚麼賺錢的，相當的直覺當然就是靠賣房子啦，那一個會成長的建商，絕對是要有很多的土地跟房子可以去賣才有成長的機會，注意!這只是說機會，還不是完全有把握，後面會陸續跟你說怎樣會更有把握，那建商有沒有很多的土地和房子可以賣，我們就可以從財報中的存貨變化來觀察，建商的存貨非常簡單，就是土地和房子，可以很明顯看到在2021年鉅陞入主後，存貨就明顯的出現變化，這是過去很多轉機營建股的基本特徵，那逐年也是看到一個成長的趨勢，最新的一季是29.76億創新高的表現
(ref: 鉅陞歷年財報 BC股倉整理)
而在細項的部分，待售的成屋占比並不高，一般我會抓10%以下當作標準，一個好的建商成屋水位不能高，周轉效率也是一個建商能快速成長的關鍵
(ref: 鉅陞財務報表)
再看到另一項非常重要的指標『合約負債』，對建商來說，預售屋收到的工程款，是會計入在負債端的，直到完工交屋之後，才會瞬間轉為營收，這就是營建股的會計方式，也就是說，在預售屋銷售過程中，如果看到合約負債累積持續創新高，那就表示持續有順利的預售屋銷售，這就比起存貨來說，是更接近營收的時刻了，因為存貨是從土地開始，而合約負債就是進展到預售屋階段了，那聰明的你一定就想到，房子甚麼時候完工，不就代表營收將會一瞬間灌入財報爆發嗎?沒錯，這就是投資營建股美好的地方，只要我們願意認真的做功課，那我們完全不需要等財報出來，就已經大概可以猜到營收爆增的時間點了，可以非常好的規劃資金的配置，所以接下來就是關鍵的建案列表
(ref: 鉅陞歷年財報 BC股倉整理)
建案列表&土地庫存
鉅陞由於是剛開始的轉機股，並且股本並不大，所以目前手上只有兩個案子進行中，是鉅陞團隊入主後，首先轉型的兩個案子，都是在台中的建案，V市政坪數約在40~50坪，總價3000多萬的建案，目前已經銷售8成左右了，預計是在2025年年底前完工，所以我們可以期待明年就是終結10年虧損，轉獲利的年度啦，是鉅陞入主後第一個新開發入帳的案子，而台灣隱賦是規劃約在25~40坪的案子，總價大多約在1500~2500萬左右，目前銷售率也將近八成，基本上都是預計能在完工前完銷，打聽目前當地的朋友對鉅陞的評價也都還不錯，那兩個案子總銷是58億，是股本的6.7倍，再加上上周剛公告的，董事會通過20億的開發額度，以這樣股本與案量規模，是非常具有潛力的一檔營建股
獲利預估
在獲利預估的部分，因鉅陞旗下有過2家100%持有子公司，嘉客文旅和耀陞裝潢，目前是呈現虧損的，加上公司仍有一般的營運成本，在沒有案子入帳進來前，包含今年2024預期都是虧損的，而到2025年將是轉機年，而2026年有更大的案子進來，以目前的股本預計將有6.91EPS的單年獲利，以目前不到30塊的股價，我自己認為是一個不錯的機會，當然一但納入我的追蹤名單，我就會一段時間的來更新鉅陞的狀況，持續地來觀察這檔營建股的表現囉!
價值區間
在價值區間的部分，營建股要以股淨比來看，APP中會帶出以過往五年市場估值計算出股價相對的價值區間，目前是處在合理價的階段，鉅陞目前的PBR是2倍左右，給你的參考對比，櫻花建是5.4倍、華建是4.25、新潤是3.6倍，這是同樣成長性高的營建股可以來當作參考，不過以小股本的鉅陞來說，淨值會隨入帳有蠻大比例的變化，要以當下APP中最新的價值區間當作參考，會有更準確的判斷喔，那我自己是規畫在今年底以前，分批的開始布局起來鉅陞，等待明年的機會，也分享給你這一檔績優的轉機營建股!
(ref: BC股倉存股APP)
※警語：以上分析是個人投資筆記分享，並非任何投資建議，投資前務必獨立思考、損益自負。
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