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本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
- 冠德 (2520)於12/13日召開法說會分享公司業績及展望，隊長當然也要參加掌握最新資訊。以下內容是冠德法說會的資訊內容分享，供各位朋友追蹤公司最新狀況，無關操作、也無關買賣推薦。
(冠德法說會現場，產業隊長攝)
公司簡介
- 公司成立於1979年11月，股本55.42億元，淨值：33.65元。
- 台灣中大型建商，推案地點集中於台北市信義區、文山區及新北市中和市等大台北地區，另外也參與捷運共構聯合開發、合建分屋、都市更新等。
- 轉投資根基營造(代碼：2546)主要承攬企業總部、民間廠房、醫療大樓及住宅大樓、建築與土木工程。
- 環球購物中心為冠德建設轉投資的購物中心，目前據點有中和、板橋、屏東、新左營車站、桃園A8、南港車站、林口A9、桃園機捷A19站店等。
(資料來源:公司法說資料)
對房市看法
本文章內容僅為法說會訊息分享以及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負
- 冠德 (2520)於12/13日召開法說會分享公司業績及展望，隊長當然也要參加掌握最新資訊。以下內容是冠德法說會的資訊內容分享，供各位朋友追蹤公司最新狀況，無關操作、也無關買賣推薦。
(冠德法說會現場，產業隊長攝)
公司簡介
- 公司成立於1979年11月，股本55.42億元，淨值：33.65元。
- 台灣中大型建商，推案地點集中於台北市信義區、文山區及新北市中和市等大台北地區，另外也參與捷運共構聯合開發、合建分屋、都市更新等。
- 轉投資根基營造(代碼：2546)主要承攬企業總部、民間廠房、醫療大樓及住宅大樓、建築與土木工程。
- 環球購物中心為冠德建設轉投資的購物中心，目前據點有中和、板橋、屏東、新左營車站、桃園A8、南港車站、林口A9、桃園機捷A19站店等。
(資料來源:公司法說資料)
對房市看法
- 上半年量縮價平，1~9月移轉棟數萎縮10%，今年預估28萬棟。 下半年看到客戶信心提升、政策面有租屋補助、新青貸方案，預估明年價量持平，市場以鋼性需求為主。 商辦則較為熱絡，整體租金上漲2%
銷售個案
- 成屋個案：
(資料來源:公司法說資料)
- 冠德信義：F棟變更使用執照(原一戶150坪變更為較小的坪數銷售)已經有買家簽約等使照出來，今年銷售狀況不錯，入帳時間會在明年1月。
- 冠德大直湛銷售狀況比公司預期40%進度要好，持續銷售當中。
- 冠德安沐居一樓為店舖與大廳，二至八樓做為辦公室使用，九樓以上則為住宅。今年有部分交屋，時間遞延會到明年Q1入帳。
- 謙臻邸剩一戶
預售個案：
(資料來源:公司法說資料)
- 冠德天韻預計今年陸續交屋營收認列。
- 冠德心天匯：位於新北市二重埔中興小段的「太子汽車」建案。土地是於2012年向葉國一以29.8億元買進，2014年進行都市計畫變更，使用分區「工變住」。之後整合鄰地，進行都更。土地成本要加上10年間利息資本化的金額，大約35億元。由於「冠德心天匯」建案量體較大，建造成本可以控制在每坪19萬元，總建築成本42億元，建案總成本77.6億元。受惠土地取得時間較早，不適用房地合一稅，土地增值稅約8%。營收方面，每坪售價以68萬元計算，總銷金額可以達到130億元。目前時價登錄每坪售價為63~68萬元上下，換算此案EPS預估為7~8元。 目前心天匯已銷售55%，11月份有調漲一坪1萬多。12月份銷售因為調漲稍有趨緩，但仍有信心維持過往Q2Q3的銷售速度(實價登錄8月22戶、9月28戶、10月25戶)。心天匯預計2024年1月產登、2月~3月開始驗屋、交屋入帳落在4月
(冠德心天匯現場實景，產業隊長攝)
儲備個案：
(資料來源:公司法說資料)
- 2024 年規劃推出達 111 億元預售案，如加計已開案在售部份，冠德建設明年整體在市場銷售案量將達 200 億元。
營運狀況
(資料來源:XQ)
- 冠德天韻在Q3拿到使照後陸續交屋營收開始認列，指標大案心天匯預計明年4月交屋入帳可望對營收帶來強勁的成長。
歷史本淨比
(資料來源:XQ)
- 2023 Q3淨值35.12元; 目前本淨約 1.1倍處於相對低檔。
- 歷史經驗冠德在營收來到高峰時淨值會往1.4倍以上走甚至到達2倍。
技術分析
(資料來源:XQ)
- 7月底除權息後外資一路加碼，8月底法說會後跳空上漲突破盤整區間，10/27準備出量攻擊可惜未能突破35元整數關卡但股價依然多頭排列。
- 12月法說會後隔日跳空帶量創今年新高40元後獲利回吐拉回整理，目前股價各均線之上多頭格局。
神秘金字塔
(資料來源:神秘金字塔)
- 400張大戶持股佔比、持有張數持續上升。
籌碼分點
(資料來源:XQ)
- 近月前兩大買超凱基-台北及新加坡商瑞銀加大力度買進雖遇短線外資隔日獲利了結但月線有撐守穩各均線之上。
法人報告
- 富邦投顧：由於冠德與太子汽車合建的 130 億都更案--冠德心天匯，預計在 2023 年下半年完工，但是可以銷售、交屋認列將遞延至 2024 年上半年，使得冠德 2023 年只有瑞安都更案，在 6 月完工後，經過確認權利變換程序後，開始對外銷售交屋認列。預計將貢獻 2023 年下半年營收獲利，冠德天韻在 2023 年九月完工後，開始交屋認列。冠德目標價 36.5 元(2023 年 BVPS *1.05)，目前 P/B 仍不到一倍，評價水準偏低，持續建議買進。
- 第一金證劵：庫存案量逾 600 億元，能見度高，展望 2023 年，由於建案工程仍有延宕情形，故 1H23 無新建案完工，僅由成屋去化所挹注，營收獲利趨於平淡；下半年則有三大建案完工，總銷 72 億元，惟其中兩案採成屋銷售，考量目前房市銷售動能欠佳，保守看待其入帳速度。獲利方面，鑒於原物料價格波動大，銷售策略轉為邊建邊售及成屋銷售，待工程發包抵定後再行推案，以維持毛利率水準。綜合以上，研究部預估 2023 年 EPS 3.22 元，以 0.85*PBR 評價，給予目標價 31 元，投資建議為區間操作。
- 台新投顧：隨公司百億建案「冠德心天匯」有望於2Q24開始入帳，在手成屋「冠德信義」、「冠德安沐居」及「冠德大直湛」等零星個案持續銷售交屋，加上根基營造及百貨事業(環球購物中心)貢獻穩定，預期公司2024年收入及盈餘有望較2023年成長。預估公司2023/2024 EPS分別為3.71/5.51元。考量百億大案完工入帳在即，維持買進評等，目標價45元( 1.1X 2024 BVPS，歷史區間1-1.6X)
訊息結論
- 冠德早期在信義計劃區蓋的冠德遠見、冠德領袖豪宅深受高資產客戶好評，顯示冠德建設在建築的品質要求、地段選擇造就冠德在每一個建案都能賣出當地不錯的區域行情。
- 冠德信義拆分成小坪數今年銷售狀況很好，預計明年1月會交屋認列營收為冠德注入不錯的營收。
- 冠德安沐居」今年6、7月才開賣，銷售高峰期在第3、4季，部份來不及今年入帳，有些會落在明年Q1入帳。
- 今年指標建案「心天匯」登錄比率 211/411= 51%。 11月份有調漲一坪1萬多，12月份銷售因為調漲有稍微趨緩但仍有信心維持過往Q2Q3的銷售速度(實登8月22戶、9月28戶、10月25戶)
(資料來源:內政部實價登錄網)
- 23Q4拿到使照明年4開始交屋認列營收，且土地取得早、建造發包的早建築成本約13萬/坪，市場預估若心天匯完銷24年可貢獻7~8元EPS再加上每年穩定貢獻的Global Mall約0.6元及根基營造約0.3元，目前冠德本淨比仍在低檔。指標大案心天匯的銷售速度與價格符合公司說法與進度，不受另一旁的都聽大苑價格較低的影響，顯示出冠德的品質上仍有一定的競爭力。但再次提醒各位投資朋友，投資路上多算勝、少算敗，謹慎規劃買賣點，不要追高不要腦充血，勤勞追蹤持續研究，靜待好買點，先求不虧本，再求賺大錢，才是投資的康莊大道。
重申本專欄是「知識訂閱、資訊分享」，分享的是作者參加法說會相關產業的資訊，還有案例與教學，絕非買賣建議，投資決策請自己決定、自己負責！
