營運數據表現亮眼，強勢上調全年獲利預測

美國頂級商場營運商西蒙房地產(SPG)最新財報展現強大的營運韌性，管理層宣布將2026年房地產營運現金流(FFO)指引，上調至每股13.20至13.30美元區間。相較於先前提供的預測，本次中間值調升了0.08美元，顯示公司對未來現金流的信心。財務數據方面，該季度美國國內物業淨營運收入(NOI)較前一年同期成長8.5%，房地產營運現金流也增長了7.9%，達到每股3.29美元，交出優異的成績單。

出租率維持高檔，強勢吸收破產空置店面

在實體零售市場中，西蒙房地產(SPG)的招商能力依然強勁。第二季共簽署超過1,200份租約，總面積突破480萬平方英尺。值得注意的是，新租約的初始基本最低租金較前一年同期大增17%，而給予租戶的裝潢補貼則下降了12%。即使面臨Saks Off Fifth破產並退回約100萬平方英尺的店面，旗下購物中心與Premium Outlets的出租率仍穩坐96%。管理層預期，這批被退回的空間經過重新招商後，租金收入將從原先的1,800萬美元大幅提升至4,400萬美元。

啟動巨額建案與庫藏股，全新媒體網路將上線

為了維持長期競爭力，西蒙房地產(SPG)表示下半年將啟動總淨成本超過6億美元的新建案。截至第二季末，公司手上的開發項目淨成本總額達10.7億美元，預期混合收益率可達9%。在資本回報方面，除了宣布第三季每股發放2.25美元股息外，第二季更以平均每股205.10美元的價格，斥資2.11億美元實施庫藏股。此外，管理層透露將在未來幾週內推出「西蒙媒體網路」，這項正以雙位數成長的新業務，有望進一步變現龐大的客流量。

留意高利率成本逆風，銷售放緩隱憂已反映

儘管基本面強健，投資人仍需關注總體經濟帶來的挑戰。財務長指出，較高的利息支出與較低的利息收入相抵後，對財報造成了每股0.06美元的拖累，但公司擁有93億美元的充沛流動性，且淨債務與稅息折舊及攤銷前利潤(EBITDA)比率保持在5.0倍以下，財務體質十分穩健。針對未來的消費動能，管理層坦言目前的獲利指引已將「銷售放緩」的預期納入考量；若實體通路的銷售動能得以延續，最終業績將有機會超越目前的預測區間。

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