美國農地投資信託公司 Gladstone Land(LAND) 在2026年第一季財報電話會議中透露，為了優化資本結構，未來幾季考慮出售2到5座農場。管理層表示，雖然第一季沒有任何收購或出售活動，但未來出售農場的大部分收益將用於償還債務以及回購優先股，以提升資金運用效率。

利用優先股回購獲利，擴大流動性規模

在資金調度方面，Gladstone Land(LAND) 展現了靈活的財務操作。財務長 Lewis Parrish 指出，公司將部分無擔保農場資產加入現有與新的信貸額度中，使立即可用的流動資金增加了約5000萬美元。此外，2026年至今，公司已透過常態性發行(ATM)計畫籌集了約5000萬美元資金。

針對優先股回購，2026年至今已斥資超過600萬美元，平均回購殖利率達7.4%。相較於以約5.5%到5.6%的成本發行普通股，這項回購操作為公司創造了近70萬美元的總收益，有效提升了股東價值。

堅果價格浮現回溫跡象，修改租約分擔風險

面對堅果和釀酒葡萄等永久性作物的市場逆風，Gladstone Land(LAND) 調整了營運策略。執行長 David Gladstone 表示，公司修改了部分租約結構，承擔了更多種植方面的風險，並在第三方種植者的協助下持續營運2處房產。目前共有8座農場處於全部或部分空置狀態，較上一季的9座微幅下降，並成功增加了2名新租客。

好消息是，隨著2025年農作物（特別是開心果和杏仁）的行銷季進行到一半，價格已開始回穩。西海岸營運執行副總裁 William Reiman 樂觀預期，2025年最終的農作物營收和獲利數字可望優於原先預期，為未來的營收成長注入強心針。

Q1調整後FFO成長，租金收入出現改變

從財務數據來看，Gladstone Land(LAND) 第一季面臨獲利壓力，錄得淨虧損約430萬美元，普通股股東淨損達1000萬美元，相當於每股虧損0.24美元。然而，更能反映房地產投資信託營運狀況的調整後營運現金流(FFO)則表現亮眼，第一季達310萬美元或每股0.08美元，優於去年同期的200萬美元或每股0.06美元。

在租金表現上，較前一年同期的固定基本現金租金減少了約240萬美元，但「參與租金」卻大幅增加了約440萬美元。財務長說明，這主要是因為提早收到了2025年開心果作物的部分獎金。這筆提早支付的獎金約等於每磅0.50美元，而去年全年的獎金為每磅0.90美元，剩餘部分預計將在第四季按正常時程認列，管理層預期今年獎金總額將高於去年水準。

恢復固定租金仍具挑戰，積極探索替代收入

針對未來的租賃展望，未來6個月內有5份租約即將到期，佔2026年至今總租金收入約4%。雖然執行長強調最終目標是將所有農場過渡回收取固定基本租金的傳統結構，但目前仍面臨困難。財務長坦言，由於許多種植者的營運資金受限，2026年作物季肯定無法實現此目標，2027年也仍在未定之天，關鍵在於未來是否能迎來較低的利率環境。

對於目前空置的房產，Gladstone Land(LAND) 正在積極尋找替代收入來源。公司正研擬休耕獎勵計畫、水資源租賃以及太陽能租賃等方案，期望能在未來3個月內執行以活化閒置資產。此外，針對分析師對佛羅里達州農場乾旱的擔憂，管理層澄清當地供水充足，農作物並未受到任何衝擊。以科羅拉多馬鈴薯農場為例，雖然基本租金砍半，但透過參與租金的浮動機制，預期整體收益能持平過往水準。

面臨利率重置與氣候異常的雙重風險

儘管流動性充足，Gladstone Land(LAND) 仍面臨潛在風險。目前公司約有1.5億美元的立即可用資本，且超過99%的借款為固定利率，加權平均利率鎖定在3.41%，期限還剩2.5年。然而，有約1.55億美元的貸款其固定利率條款將在明年面臨重置，若高利率環境持續，將對未來獲利造成沉重負擔。

氣候極端變化也對農業營運帶來直接威脅。副總裁警告，今年3月開心果開花期遭遇了異常的熱浪，導致部分果樹大幅流失了農作物，同時部分農場也可能面臨水資源費用增加的隱憂。華爾街分析師對此抱持微幅偏空的看法，頻繁追問租客的財務壓力與租約正常化的時間表，顯示市場對農業資產面臨的總體經濟逆風仍具高度戒心。

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