拋售閒置資產帶動出租率回升

National Retail Properties(NNN)在2025年第四季的出租率來到98.3%，較第三季的97.5%上升了80個基點。執行長Steve Horn表示，目前的出租率已回到約98%的長期歷史平均水準。不過財務長坦言，這次出租率的提升主要歸功於出售閒置資產，而非重新出租。先前因Frisch's Restaurants與Badcock Furniture等租戶面臨財務壓力並拒絕了32處租約，導致最多曾有約90處物業處於閒置狀態。

租戶信用惡化導致減值損失攀升

儘管表面出租率維持在歷史正常水準，但2025年全年的減值損失高達2860萬美元，遠大於2024年的660萬美元，出現超過四倍的增長，這反映出實質的租戶信用惡化情況。在租金收入方面，2025年第四季同店租金收入僅微幅成長0.4%，若排除受破產影響的物業，成長率則為1.1%。這顯示National Retail Properties(NNN)在維持高出租率的同時，仍面臨租金成長動能放緩的挑戰。

股息殖利率優於美國十年期公債

National Retail Properties(NNN)自1990年以來，無論是2008年金融海嘯或2020年全球疫情期間，皆保持每年調升股息的優異紀錄。目前每季配息0.60美元，以近期股價計算，股息殖利率約為5.65%，明顯高於美國十年期公債的4.38%，兩者利差約127個基點，成為吸引追求穩定收益投資人的核心亮點。根據2026年調整後營運現金流(AFFO)預測，每股約落於3.52至3.58美元之間，目前的配息發放率約65.7%，顯示股息發放能力相對安全。

法人給予中立評價且內部人賣股

在法人評價方面，瑞銀近期將目標價由43美元調升至45美元，並維持中立評等，而市場分析師的共識目標價則落在45.23美元。在17位分析師中，有10位給予持有評等，4位建議買進或強力買進，另有3位建議強力賣出。然而值得注意的是，執行長Stephen Horn近期出現大量賣股且無內部人買進的情況，加上董事會正逢改組交接，為公司穩健的營運增添了些許不確定性。

專注零售物業的房地產投資信託

National Retail Properties(NNN)是一家房地產投資信託公司，主要在美國各地投資與開發房地產，透過長期淨租賃協議向便利商店、汽車服務、健身中心、劇院與餐廳等租戶收取租金，且多數物業集中在美國南部與東南部。在最新交易日中，National Retail Properties(NNN)收盤價為42.46美元，下跌1.77美元，跌幅為4.00%，單日成交量達2,519,576股，成交量變動暴增166.47%。

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