AI 資料中心與產業結構轉型，正重塑全球商用不動產版圖。Newmark(NMRK)靠Recurring收入與AI帶動的辦公、工業與資料中心需求，在所謂「辦公室寒冬」中連六季交出雙位數成長，並給出2026年再衝一成以上的強勁財測。

在市場普遍對辦公室空置率高企、房市去槓桿感到憂心之際，美國商用不動產服務商 Newmark Group(NMRK) 卻交出截然不同的劇本。最新財報顯示，公司不僅第四季營收與獲利同步成長雙位數，更連續六季繳出雙位數增長成績，管理層更直言，正是人工智慧(AI)驅動的需求與產業結構轉移，讓他們在逆風中找到最大順風。

Newmark 執行長 Barry Gosin 在法說會上強調，第四季與全年營收都創歷史新高，當中最關鍵的是「Recurring 收入」與租賃業務同步刷新紀錄。2025 年公司租賃收入年增 17%，首度突破 10 億美元大關，成為支撐整體表現的核心支柱。財務長 Michael Rispoli 補充，管理與服務收入全年突破 12.4 億美元，資產與服務管理組合規模則首度站上 2,000 億美元門檻，顯示即使交易市況震盪，穩定性高的服務型收入，已成公司營運體質的關鍵調整。

更顛覆傳統印象的是，外界口中「被遠距辦公打趴」的辦公室市場，對 Newmark 而言並非只有衰退。Gosin 直言，AI 正成為推動辦公租賃、資料中心與資本市場活動的「加速器」，不僅帶來新的需求，也迫使企業重新思考空間配置。他形容 AI 是給予公司的一份「禮物」，讓手握大量資料與專業團隊的 Newmark，得以運用工具、數據與基礎設施，替客戶提升決策效率，反過來擴大自身業務機會。

數字更具說服力。第四季 Newmark 總營收突破 10 億美元，較前一年同期 8.727 億美元成長 15.3%，資本市場收入年增 19.2%，租賃收入成長 13.6%，紐約與德州表現尤為亮眼。全年調整後每股盈餘（EPS）成長 23.6% 至 0.68 美元，調整後 EBITDA 達 2.14 億美元、年增 17%，EBITDA 利潤率在季度與全年分別改善 32 與 81 個基點。自由現金流全年大增 38.4% 至 2.689 億美元，淨槓桿降至 0.8 倍，期末持有現金及約當現金 2.291 億美元，相對 6.717 億美元公司債務，財務結構相對穩健。

在這樣的營運與資產負債表基礎下，Newmark 董事會於 2026 年 2 月 18 日將庫藏股回購授權額度提升至 4 億美元。Rispoli 直言，以目前股價與對未來獲利的展望來看，公司會「更積極」買回股票；加上公司槓桿偏低、現金流穩定，讓資本配置有更大空間。這也回應市場對於商用不動產景氣循環的疑慮：即使短期租金與價格波動，Newmark 仍有能力透過回購與成長投資同時進行，維持對股東的回饋。

展望 2026 年，管理層開出的指引，同樣延續強勢基調。公司預期全年營收將落在 37 億至 38 億美元區間，以中值計算，較前一年成長約 13.8%；調整後 EBITDA 預估介於 6.35 億至 6.75 億美元，成長幅度介於 13% 至 20%；調整後 EPS 目標則為 1.82 至 1.92 美元，年增 12% 至 19%。管理層預期，資本市場業務成長將高於整體指引中值，管理與服務收入大致與中值同步，租賃業務則略低於整體成長中值，顯示公司對交易活動復甦與資產管理擴張較有信心。

不過，這波成長並非沒有風險。Gosin 在答覆分析師提問時坦言，未來三年約有 2 兆美元不動產相關債務到期，每年約 6,000 億美元需要再融資，市場對再談判、重組與價格修正已呈現「疲勞」。然而，他同時指出，這也代表新一輪資本將被釋放，投資人準備在重定價後進場布局，對像 Newmark 這類居中撮合交易、提供估值與資本市場服務的公司來說，反而是新一波機會。

AI 帶來的另一個敏感議題，是資料安全與專有數據的保護。Newmark 長年累積大量市場資訊與業主資料，Gosin 承認其中部分屬高度機密，必須避免在導入 AI 工具時遭到外流；但他也強調，若能妥善將這些資料轉化為「衍生數據」，在不觸及機密邊界下用於模型分析與決策輔助，將是公司強大的競爭優勢。這種在效率與隱私之間拿捏平衡的能力，成為新一代不動產服務商的關鍵門檻。

國際擴張則是 Newmark 另一條長線布局。Rispoli 提到，近期在歐洲多國招兵買馬，短期會墊高費用，但預期法國團隊在 2026 年、德國在 2027 年可完全「ramp up」發揮效益。這說明公司並未因美國內需與 AI 帶來的紅利而滿足，而是試圖在景氣調整期加速海外擴點，搶佔未來全球資本流動與跨國交易的服務需求。

從整體來看，分析師在本次法說會的調性多為中性略偏正面，關注焦點集中在 AI 對辦公需求與資料中心布局的實際影響、巨額債務到期風險、專有數據保護，以及國際招募人才的投資回收速度。相較前一季偏重於國際擴張與市占率的泛泛提問，本季明顯更具體聚焦在 AI 生態系與資料治理，反映市場對科技與不動產交叉領域的敏感度正在提升。

有趣的是，當醫療生技公司 Atara Biotherapeutics(ATRA) 近期因 FDA 在新領導層下對細胞療法作出「反轉式」否決，股價劇烈震盪之際，Newmark 的故事卻顯得相對單純：不靠單一監管決策，而是抓住 AI 與產業結構轉型下的長期趨勢，透過穩定的服務收入、國際布局與適度槓桿，試圖在商用不動產這個傳統產業裡，扮演一個科技驅動的「新派仲介」。未來真正的考驗，在於 AI 需求是否如預期持續推升資料中心與相關不動產配置，以及 2 兆美元債務重組的過程會否演變成系統性壓力，抑或成為 Newmark 口中的「新市場」契機。這些問題，將決定公司能否如其財測所言，連續第三年達成雙位數成長。

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