知名商業房地產投資信託公司Realty Income(O)公布2025年第四季暨全年財報，管理層對未來展望釋出強烈信心。執行長Sumit Roy指出，2025年是平台整合與紀律展現的一年，為下一階段的成長奠定基礎。第四季調整後營運現金流（AFFO）為每股1.08美元，全年達4.28美元，整體投資組合出租率維持在98.9%的高水準，租金回收率達103.9%，顯示其營運韌性極佳。展望2026年，公司預計投資規模將擴大至80億美元，並預估每股AFFO將成長至4.38美元至4.42美元區間，顯示成長動能將較2025年加速。

2025年財報表現穩健，出租率維持98.9%高檔

根據財報數據，Realty Income(O)在2025年第四季投入24億美元進行投資，其中包括與黑石集團（Blackstone）合作的拉斯維加斯CityCenter項目，投入8億美元優先股投資。全年總投資額達63億美元，初始現金收益率為7.3%，其中30%的收購現金收入來自投資級客戶，資產品質優良。為優化投資組合品質，公司全年出售了425處物業，總金額達7.44億美元。這些數據反映出公司在擴張規模的同時，依然嚴格把控資產品質與收益率。

2026年財測報喜，每股AFFO指引顯示成長動能增強

財務長Jonathan Pong發布2026年財測指引，預估全年每股AFFO將落在4.38美元至4.42美元之間，這代表獲利成長速度將優於2025年。公司將2026年的投資目標設定為80億美元，較前一季預估大幅提升。值得注意的是，隨著投資組合風險前景改善，信貸相關損失預估值從2025年的70個基點（bps）大幅下降至40到50個基點。此外，預計租約終止收入將貢獻約3000萬至4000萬美元。

策略轉向資本多元化，攜手GIC進軍墨西哥工業地產

Realty Income(O)正積極推動國際化與資本多元化策略。執行長宣布將透過合作夥伴模式進軍墨西哥市場，與新加坡政府投資公司(GIC)及Hines合作，承諾投入2億美元收購工業地產組合。在美國本土，公司也與GIC成立15億美元的合資企業，專注於工業地產的客製化興建（Build-to-Suit），首筆交易為位於達拉斯的5850萬美元項目。這一系列舉措顯示，公司已從過去專注於美國零售地產的單一模式，轉型為結合多元資本與全球布局的營運平台。

風險控管成效顯著，提前處分高風險資產保全價值

在風險管理方面，管理層強調採取主動防禦策略。以家居零售商At Home為例，Realty Income(O)利用店面營運數據的早期預警，在該租戶申請破產保護（Chapter 11）之前，就先行出售了部分資產，有效降低風險曝險並保全價值。這種利用數據分析提前預判租戶風險的能力，是維持長期穩定收益的關鍵。對於市場關注的租戶風險與費用趨勢，管理層保持審慎樂觀，強調信貸損失指引已包含保守估計。

資產負債表強健，41億美元流動性支撐未來併購

截至2025年底，Realty Income(O)擁有高達41億美元的流動性資金，淨債務與調整後EBITDA比率為5.4倍，財務結構相當健康。財務長Jonathan Pong表示，公司在2025年成功推出了首檔開放式基金，向40多家機構投資人募集超過15億美元，這是資本多元化的重要里程碑。憑藉強健的資產負債表與多元的融資管道，公司已做好準備在2026年的投資戰場上採取積極攻勢，為股東創造長期價值。

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