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美國工業物流房地產信託公司 Industrial Logistics Properties Trust(ILPT) 公布 2025 年第四季財報，展現強勁的營運轉機。受惠於租賃需求暢旺及債務重組成功，公司不僅將年化股息從 0.20 美元大幅調升，更繳出全年股東總報酬率超過 55% 的亮眼成績單，在全美 REITs 中排名第三。隨著大型租戶續約與租金調漲，ILPT 正處於史上最強勁的季度表現之一。
租金連五季雙位數成長，營運現金流年增113%創佳績
ILPT 第四季營運表現驚人，標準化營運現金流（Normalized FFO）達到每股 0.29 美元，不僅處於財測高標，較前一季成長 9%，更較前一年同期大幅成長 113%。這主要歸功於創紀錄的租賃成交量，當季簽署近 400 萬平方英尺的租約，且平均租金調漲幅度（Rent Roll-up）高達 25.7%，這已是該公司連續第五個季度實現雙位數的租金增長，顯示旗下高品質物流資產在市場上仍具備強大的議價能力。
亞馬遜大單續約租金漲26%，出租率攀升至94.5%
推動本季業績的最大功臣來自主要租戶的續約案，其中電商巨頭 Amazon(AMZN) 續簽了 2.3 萬平方英尺的合約，加權平均租期長達 11.5 年，且租金調漲幅度達到 26.8%。此外，物流大廠 FedEx(FDX) 也完成了重要的續約。這些重量級租戶的承諾，帶動公司年底合併出租率提升至 94.5%。管理層表示，儘管市場供應有所增加，但核心市場並未受到太大衝擊，主要空置來自於新完工供給，現有資產的租戶留存率依然強勁。
債務重組年省800萬美元，槓桿比率顯著優化
除了營收增長，ILPT 在財務結構優化上也取得重大進展。公司成功將 12 億美元的浮動利率債務轉融資為固定利率債務，預計每年可節省超過 800 萬美元的現金利息支出。目前所有債務皆已鎖定利率或透過利率上限保護，加權平均利率為 5.43%。在資產增值與債務管理的雙重效應下，淨債務槓桿比率從一年前的 12.4 倍降至 11.8 倍，財務體質更為穩健，管理層也表達了持續降低槓桿的信心。
2026年展望樂觀，大量租約到期將釋放漲租潛力
展望 2026 年第一季，ILPT 預估標準化 FFO 將介於每股 0.29 至 0.31 美元之間。管理層指出，截至 2027 年底，將有約 880 萬平方英尺的租約到期，約佔總年化營收的 11.8%。這為公司提供了巨大的「內含租金成長」機會。目前已有 640 萬平方英尺的租賃案正在洽談中，其中處於後期談判階段的合約，預期在美國本土可實現約 20% 的租金調漲，而在夏威夷地區甚至可望達到 30% 的漲幅。
關於 Industrial Logistics Properties Trust(ILPT)
我們是一家房地產投資信託基金，簡稱 REIT，於 2017 年根據馬里蘭州法律成立。我們在美國擁有和租賃工業和物流物業。從截至 2018 年 12 月 31 日的納稅年度開始，我們有資格作為美國聯邦所得稅的 REIT 徵稅。 截至 2020 年 12 月 31 日，我們的投資組合包括 289 處全資物業，其中約 98.5% 出租給 253 名租戶加權平均（按年租金收入計算）剩餘租賃期約為 9.5 年。
收盤價：5.7700
漲跌：+0.22
漲幅(%)：3.96%
成交量：495,016
成交量變動(%)：117.55%
