Broadstone Net Lease(BNL)近期舉行法說會公布2025年第四季及全年營運成果，管理層將2025年定義為驗證公司策略與承諾的關鍵一年。執行長John Moragne指出，受惠於穩健的投資組合表現，全年度調整後營運資金（AFFO）達到每股1.49美元，較前一年同期成長4.2%。

公司展現了極高的資產穩定性，整體投資組合出租率維持在99%的高水準，租金收取率更高達99.8%。在投資部署方面，BNL全年共投入7.484億美元，其中包含4.299億美元的新物業收購，以及2.093億美元的客製化開發項目（Build-to-suit），顯示公司在擴張資產規模的同時，仍能維持優異的營運品質。

投資組合穩健，壞帳影響遠低於市場預期

針對市場關注的租戶風險管理，管理層強調儘管去年有部分負面新聞，但實際財務衝擊相當有限。2025年的壞帳率僅為31個基點（0.31%），遠低於2024年的67個基點。針對American Signature的破產事件，BNL在過程中未產生任何壞帳，且目前旗下6個相關據點均已由實力堅強的家具零售營運商接手。

在財務控管方面，財務長Kevin Fennell表示，公司持續展現嚴謹的成本管理能力。第四季核心一般及行政支出（G&A）為700萬美元，全年總計2870萬美元，較前一年下降2%。這顯示Broadstone Net Lease(BNL)在擴大營運規模的同時，有效控制了費用支出，進一步優化了獲利結構。

深耕客製化開發策略，持續優化資產配置

總裁兼營運長Ryan Albano指出，公司持續聚焦於客製化開發項目，這已成為推動成長的重要引擎。2025年已有約450萬美元的年化基本租金(ABR)來自此類項目，目前的在建工程總額達3.45億美元，預估初始現金收益率可達7.4%。此外，處於後期階段並已簽署意向書的潛在項目約有1.42億美元。

公司持續推動Triboro專案（Project Triboro）的工業開發計畫，並針對潛在交易結構進行評估。針對市場競爭，管理層表示雖然該領域的關注度提高，但並未影響公司的案源開發能力。Broadstone Net Lease(BNL)將維持3.5億至5億美元的滾動式客製化開發管道，且大部分來自既有客戶的重複合作，顯示客戶黏著度高。

積極管理租戶風險，紅龍蝦曝險控制在1.3%

關於連鎖餐廳紅龍蝦（Red Lobster）的營運狀況，執行長Moragne回應表示，目前相關曝險佔總年化基本租金(ABR)約1.3%，涉及18個據點。公司正積極評估各種方案，包括重新招租、出售或終止部分租約，目標是降低曝險並尋求對雙方互利的解決方案。

對於另一租戶Claire's的情況，由於涉及過去的破產紀錄，雖然沒有終止費用，但相關潛在影響均已納入財測考量。管理層在法說會中展現出對租戶信用狀況的掌握度，強調將透過積極的資產回收與管理，降低單一租戶波動對整體投資組合的影響。

發布2026年財測指引，預估每股AFFO成長4%

展望未來，Broadstone Net Lease(BNL)重申2026年財測指引，預估每股AFFO將介於1.53美元至1.57美元之間，以中位數計算約有4%的成長幅度。這項預測是基於全年投資額介於5億至6.25億美元、資產處分額介於7500萬至1億美元的假設基礎上。

財務結構方面，公司的預估槓桿比率為5.8倍，循環信用額度仍有超過7億美元的可用空間，且近期修訂的定期貸款條款降低了利率並延長了到期日。管理層預期，2026年將有3.5億美元的客製化開發項目達到穩定期，屆時將為公司增加近2600萬美元的增量年化基本租金，為未來成長奠定基礎。

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