美股淨租賃房地產信託公司 Broadstone Net Lease(BNL) 公布2025年第四季暨全年財報，繳出令人滿意的成績單。執行長 John Moragne 將2025年定調為證明公司策略承諾的關鍵一年，全年每股調整後營運資金（AFFO）達1.49美元，較前一年成長4.2%。公司展現強勁的資產組合韌性，不僅維持99%的高出租率，租金收取率更高達99.8%，顯示其在商業房地產市場中的穩健經營能力。

2025年全年AFFO成長4.2%且壞帳損失大幅降低

財務長 Kevin Fennell 指出，Broadstone Net Lease(BNL) 在2025年第四季產生7,580萬美元的調整後營運資金，即每股0.38美元，較2024年同期成長5.6%。以全年來看，每股AFFO為1.49美元，年增4.2%。值得注意的是，公司有效控管風險，儘管市場充斥負面頭條新聞，但實際受到的財務衝擊相當有限，2025年壞帳僅佔31個基點，遠低於2024年的67個基點，顯示租戶品質與管理策略奏效。

重申2026年財測指引並聚焦客製化開發項目

管理層重申2026年每股AFFO指引區間為1.53至1.57美元，以中位數計算約有4%的成長空間。這項預測基於數個關鍵假設：年度投資額介於5億至6.25億美元之間，資產處置規模控制在7,500萬至1億美元。Broadstone Net Lease(BNL) 特別強調其「客製化開發（build-to-suit）」策略，目前擁有3.5億至5億美元的滾動式開發案源，預計2026年將有3.5億美元的開發項目達到穩定階段，可望貢獻近2,600萬美元的增量年化租金(ABR)。

主動管理紅龍蝦與美簽傢俱等租戶風險

針對市場關注的特定租戶風險，執行長 Moragne 採取主動管理的態度。關於已申請破產保護的 American Signature（美簽傢俱），公司在過程中未產生任何壞帳，且目前6個據點皆已由強力的零售傢俱營運商接手。至於餐飲連鎖店 Red Lobster（紅龍蝦），目前約佔總年化租金的1.3%，分布於18個據點。公司正評估出售或重新租賃等途徑來降低曝險，強調會尋求互利共贏的解決方案，相關潛在影響已納入財測考量。

Triboro工業開發項目即將啟動招商

營運長 Ryan Albano 透露，公司持續推進位於紐約的 Project Triboro 工業開發案，預計將在今年上半年正式進入市場尋找租戶並展開租賃活動。該項目具有多種潛在交易結構，從供電土地到客製化外殼結構皆在考量之列。在資金方面，公司財務結構健全，預估槓桿率為5.8倍，循環信貸額度尚有超過7億美元的可用空間，且近期修訂的定期貸款協議已降低利率並延長到期日，為未來的投資活動提供充裕彈性。

Broadstone Net Lease 專注於商業地產淨租賃業務

Broadstone Net Lease(BNL) 是一家房地產投資信託公司（REIT），主要業務為收購、持有並管理長期淨租賃的單一租戶商業房地產。該公司的投資組合多元，涵蓋工業、醫療保健、餐廳、商辦及零售物業，透過穩定的租金收益為股東創造價值。

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