Empire State Realty Trust(ESRT)2026年展望穩健，AI租賃需求帶動市場，採購與營運調整維持高信心。

美國房地產市場在近年波動後顯示出逐步回穩的態勢，Empire State Realty Trust(ESRT)最新財報與管理層展望凸顯紐約商辦資產的穩定成長及新興趨勢，特別是受AI產業租賃需求推動。ESRT主席及執行長Anthony Malkin於2025第四季財報電話會議指出，“我們的租賃團隊在今年再次達成超過100萬平方英尺的租賃目標，並維持90.3%的高平均佔用率。”這反映出美國大型都會商辦資產仍具備抗震能力與流動性。

ESRT近年的策略轉向100%紐約市資產組合，透過約10億美元的收購及郊區資產處分，優化稅務與營運結構。總裁Christina Chiu提及2025年底斥資3.86億美元快速收購130 Mercer大樓，突顯公司利用強大資金與決策能力把握市場機會。而在2025年度，ESRT進一步回購800萬美元股票，展現對未來營運與資產價值的信心。

在租賃市場層面，執行副總Ryan Kass表示，“我們的辦公大樓租賃率高達93.5%，並已連續18季租賃條款調整為正值。”這反映出ESRT不僅維持高佔用率，還能穩定提升租金收益，部分來源來自新興的AI科技企業進駐，如Microsoft(MSFT)及Nvidia(NVDA)帶動相關數據中心與辦公需求增加，管理層坦言“AI是租賃市場新動能，空間供給趨於緊縮。”

財務層面，2025年第四季核心營運資金（FFO）每股0.23美元，全年達0.87美元，同店物業現金營運收入成長3.4%。2026展望維持FFO 0.85-0.89美元區間，佔用率及現金營運收入預計與2025持平，但管理層預期FDIC搬遷造成部分短期壓力，將對2026 FFO減少約0.03美元，並影響現金營運收入增長。

整體分析，ESRT管理層對新一年度展望保持高度自信，除積極布局紐約市核心資產與租賃提升，更強調資本配置與營運彈性以因應可能的稅費、政策與市場波動。然而，分析師提及未來仍須關注地產稅負及長遠資本市場變化。ESRT策略明確，藉由收購、優化資產結構與AI新需求，強化長期股東價值。展望未來，紐約商辦資產及相關AI租賃將成為美國房地產新焦點，但也需審慎面對短期市場調整與政策變數。

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