美國商業不動產抵押貸款投資信託公司 Franklin BSP Realty Trust (FBRT) 公布最新季度財報與重大人事異動。新任執行長 Michael Comparato 宣布自 2026 年第一季起，將季度股息調整至每股 0.20 美元。這項決策旨在停止以犧牲帳面價值為代價來支付股息，並保留資本以應對市場變化。管理層強調，這是一項策略性的轉型，目標是將公司從單純的抵押貸款 REIT 轉變為更多元化的商業不動產投資平台，以追求更穩定的長期收益。

不再犧牲帳面價值配息，管理層強調獲利能力將觸底反彈

FBRT 管理層坦言，過去的股息支付速度超過了盈利增長，導致每股帳面價值停留在 14.15 美元。為了扭轉局勢，董事會批准重置股息政策，使其 與當前盈利能力更加匹配。執行長指出，雖然公司的盈利能力足以支撐高於 0.20 美元的配息，但目前的重點是穩定並增長帳面價值。管理層預期未來一至兩個季度將是獲利的低谷期，隨後盈利表現將重回上升軌道。

設定年底核心貸款組合 50 億美元目標，併購效益將顯現

展望未來，FBRT 設定了明確的成長目標，計畫在年底前將核心貸款投資組合（Core Book）規模擴大至 48 億美元至 50 億美元之間。透過收購 NewPoint，公司正式跨足商業不動產投資平台，這雖然可能導致整體股息殖利率下降，但能帶來更穩定的經常性手續費收入。財務長預估，NewPoint 每年可貢獻約 2500 萬至 3300 萬美元的可分配收益，並預計 2026 年機構業務量將達到 45 億至 55 億美元。

辦公室曝險大幅降低至 5700 萬美元，資產體質相對穩健

在資產品質方面，FBRT 展現了防禦性的佈局。截至第四季末，核心投資組合規模約為 44 億美元，其中高達 77% 的貸款由多戶型住宅（Multifamily）資產支持，這類資產通常被視為較具韌性。值得注意的是，市場最擔憂的辦公室貸款曝險已大幅降低，從上一季度的 1.3 億美元降至僅剩 5700 萬美元，且僅涉及 3 筆貸款，顯示公司在風險控管上取得顯著進展。

利差縮窄與法拍資產處置放緩，高利率環境仍具挑戰

儘管轉型計畫明確，投資人仍需留意市場逆風。管理層指出，目前的信貸利差處於數十年來的低點，意味著新承作貸款的報酬率普遍低於已結清的舊貸款。此外，法拍資產（REO）的清算速度比預期慢，導致部分資金被鎖定在表現不佳的投資中。公司目前對利率變動高度敏感，若未來利率下滑，預期將能帶動市場交易量大幅回升，進而改善營運表現。

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