**NNN REIT** (NNN) 在2025年繳出強勁的營運成績單，全年完成超過9億美元的資產收購，創下公司歷史新高紀錄。執行長 Stephen Horn 強調，公司已連續第36年提高年度股息，展現穩健的股東回報能力。在財務體質方面，公司擁有高度靈活的資產負債表，加權平均債務到期日長達10.8年，且無產權負擔資產與可用流動性總計達12億美元，為未來的成長奠定厚實基礎。

出租率回升至98.3%且租金收入顯著增長

受惠於資產管理團隊與租賃部門的高效執行力，**NNN REIT** (NNN) 第四季度出租率較前一季提升80個基點，達到98.3%，符合公司長期平均水準。財務長 Vincent Chao 指出，第四季核心 FFO（營運現金流）與 AFFO（調整後營運現金流）均為每股0.87美元，較前一年同期增長6.1%。截至季度末，年化基礎租金達到9.28億美元，較前一年同期增長近8%，主要動能來自全年強勁的收購活動。

2026年財測樂觀預估AFFO成長將加速

展望2026年，管理層設定 AFFO 每股指導範圍為3.52至3.58美元，核心 FFO 則為3.47至3.53美元。以中位數計算，預計2026年 AFFO 將實現3.2%的年增長，優於2025年的2.7%增幅。這項展望已將6億美元的收購目標納入考量，資金來源主要透過1.3億美元的資產處分、預計約2.1億美元的自由現金流，以及維持槓桿中性的債務融資來支應，展現公司自給自足的成長模式。

資本化率走勢穩定與租戶風險監控

執行長 Stephen Horn 表示，目前的資本化率（Cap Rate）大部分已趨於穩定，第四季的初始資本化率與第三季持平，預期2026年初將延續此趨勢，但在進入下半年後可能會出現微幅壓縮。在風險管理方面，公司採取審慎保守的態度，將全年的壞帳準備設定在75個基點。針對市場關注的租戶組合，管理層表示將持續監控特定租戶如 AMC 和 At Home 的情況，但強調這些問題屬於個別單一事件，並非系統性風險。

租金覆蓋率健康且競爭環境未見惡化

在回應分析師提問時，管理層指出整體投資組合的租金覆蓋率並未下降，例如洗車業租戶的覆蓋率多在3至4倍以上，汽車服務業則接近2倍，整體水準令人放心。此外，關於租約終止費用的部分，第四季已回落至23萬美元的正常化水準，遠低於全年的1100萬美元。針對收購市場的競爭狀況，執行長 Stephen Horn 表示目前並未看到市場上有顯著新增的競爭對手進入，顯示公司在利基市場仍保有優勢。

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