美股上市的公寓房地產投資信託公司 Independence Realty Trust(IRT) 近期公布第四季財報與未來展望，管理層對 2026 年營運前景抱持審慎樂觀態度。公司執行長 Scott Schaeffer 強調，將持續透過「增值型翻新計畫」提升資產回報率，並預估新年度同店營收將實現 1.7% 的成長。儘管部分市場仍面臨新屋供應量消化的壓力，但整體市場基本面正逐步改善，公司將藉由優化資產組合與控制成本，力求在挑戰中維持穩健獲利。

擴大增值型翻新戰略與資產汰弱留強提升投資回報率

Independence Realty Trust(IRT) 將資金配置的重心放在高回報的增值型翻新計畫上，視其為資本運用的最佳途徑。回顧 2025 年，公司共翻新了 2,003 個單位，平均無槓桿投資回報率（ROI）達到 15.3%。展望 2026 年，計畫進一步擴大翻新規模至 2,000 到 2,500 個單位，並將新增 6 個社區納入此計畫。此外，公司積極執行資產循環策略，出售了 2 個老舊社區，並將收益轉投入 3 個租金費率較高、資本支出需求較低的新社區，同時利用市場錯價機會回購了 190 萬股股票，平均價格為每股 16 美元。

發布2026年財測指引預期同店淨營運收益與每股盈餘區間

根據 Independence Realty Trust(IRT) 財務長 James Sebra 發布的 2026 年財測指引，預估全年每股盈餘（EPS）將介於 0.21 至 0.28 美元之間，核心營運資金（Core FFO）則預計落在每股 1.12 至 1.16 美元。指引中假設同店淨營運收益（NOI）將成長 80 個基點，主要動力來自 1.7% 的同店營收成長，即便可控營運費用預計將增加 5.1%。公司預期平均出租率將維持在 95.5%，壞帳率控制在營收的 90 個基點，且受惠於 Wi-Fi 專案推廣，其他收入預計成長 5.4%。

回顧2025年營運成果與導入AI技術優化租賃效率

檢視過去一年的營運表現，Independence Realty Trust(IRT) 2025 年全年核心 FFO 為每股 1.17 美元，第四季則為 0.32 美元，均符合公司先前預期。第四季同店淨營運收益（NOI）較前一年同期成長 1.8%，主要受惠於同店營收成長 2% 及營運費用增加 2.4%。公司在營運效率上取得顯著進展，包括導入 AI 租賃代理人、優化壞帳管理，並將增值翻新的平均工期縮短至 25 天。此外，Wi-Fi 網路擴建計畫預計在 2026 年擴展至 63 個社區，將進一步挹注非租金收入。

市場基本面逐步改善惟特定區域供應壓力與費用仍具挑戰

儘管管理層對 2026 年展望較 2025 年更為正向，但仍指出部分市場存在挑戰。目前少數市場仍處於新屋供應量的消化期，導致租金成長受限，且開發中專案的租賃進度略落後於預期，需要提供較多優惠措施以吸引租客。此外，營運費用方面也面臨上漲壓力，特別是薪資、公用事業成本增加以及利率避險到期帶來的影響。然而，執行長 Scott Schaeffer 表示，整體市場基本面正在好轉，新租約與續約租金的綜合成長率預期將獲得支撐，公司將致力於將淨債務對調整後 EBITDA 的比率從 5.7 倍降至 5 倍的中低區間，以強化財務結構。

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