**Blackstone Mortgage Trust(BXMT)** 公布了 2025 年第四季財報，展現強勁的信貸表現與獲利能力。執行長 Timothy Johnson 表示，公司投資組合的履約率已達到 99%，顯示在解決不良貸款方面取得重大進展。該季度在扣除沖銷前的可分配盈餘（Distributable Earnings）為每股 0.51 美元，不僅較第一季成長超過 20%，更連續第二個季度足以覆蓋股息發放，顯示公司核心獲利能力穩健回升。

扣除沖銷前可分配盈餘成長足以覆蓋股息

儘管 **Blackstone Mortgage Trust(BXMT)** 報告的可分配盈餘為每股虧損 2.07 美元，但这主要是因為認列了 4.34 億美元的準備金沖銷，主要與解決 5 筆減損貸款及註銷 3 筆次級貸款有關。然而，投資人更應關注的是「扣除沖銷前」的可分配盈餘為每股 0.51 美元，此數字較前一季增加 0.03 美元，較年初第一季增加 0.09 美元，顯示本業現金流強勁，足以支撐每股 0.47 美元的季度股息。

投資組合積極轉型聚焦多戶住宅與工業

在資產配置策略上，**Blackstone Mortgage Trust(BXMT)** 正積極調整體質。2025 年完成了約 70 億美元的投資，其中近 85% 集中在多戶住宅和工業貸款，以及淨租賃策略和銀行貸款組合。這一策略大幅降低了對傳統辦公室地產的曝險，轉向基本面更穩健的產業。管理層指出，目前多戶住宅貸款的履約率為 100%，且新開工數量較高峰期下降 60%，有利於支撐現有資產的價值。

股價低於帳面價值且殖利率具吸引力

從評價面來看，**Blackstone Mortgage Trust(BXMT)** 的每股帳面價值為 20.75 美元，目前股價仍低於此水準。公司目前的股息殖利率約為 9.5%，與 10 年期公債殖利率相比，擁有約 540 個基點的利差，對尋求收益的投資人具有相當吸引力。管理層認為，隨著公司持續解決不良資產並將資本重新部署到核心投資中，將有助於縮小股價與帳面價值之間的折價幅度。

流動性充裕與管理層變動確保營運穩健

**Blackstone Mortgage Trust(BXMT)** 年底流動性保持在 10 億美元，債務權益比維持在目標範圍內。公司在過去 12 個月中執行了超過 50 億美元的企業和證券化債務交易，成功優化了資本結構。此外，公司宣布財務長 Tony Marone 將卸任以專注於黑石集團內部其他職責，並由 Marcin Urbaszek 接任新財務長，管理層的平穩交接也為公司未來營運提供了穩定性。

季節性因素與資產出售可能影響短期現金流

展望未來，管理層提醒投資人注意季節性因素。預計第一季來自自有房地產的現金流可能會因季節性疲軟而下降。此外，公司正積極尋求出售部分資產，包括德州的一處多戶住宅物業以及可能的紐約辦公室資產，這些資產出售雖有助於資金回籠與重新部署，但在過渡期間可能會對短期收益產生波動。儘管如此，隨著市場流動性改善，公司對美國市場的交易機會仍持樂觀態度。

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