美西商辦地產巨頭 Kilroy Realty(KRC) 公布最新財報，第四季每股營運現金流（FFO）達0.97美元，更令市場振奮的是其租賃業務的強勁復甦。公司執行長 Angela Aman 表示，市場正迎來「自2019年以來最健康的辦公室需求水平」，第四季簽署了約82.7萬平方英尺的租約，創下六年來最強勁的單季表現。這股動能顯示美西主要城市的辦公室市場正在走出低谷，企業重新擴張的意願顯著提升。

舊金山頂級轉租空間庫存見底且大型企業擴張意願回升

市場對於舊金山商辦的悲觀情緒似乎正在扭轉，Kilroy Realty(KRC) 租賃長 Rob Paratte 指出，舊金山的頂級轉租空間已「幾乎去化完畢」。數據顯示，2025年舊金山完成的大型租約（3萬平方英尺以上）中，有三分之二是基於企業擴張需求。此外，全年共出現16筆超過10萬平方英尺的大型交易，交易熱度已可比擬過去的繁榮時期，這大幅降低了市場上的競爭壓力，有利於支撐租金水準。

生命科學園區開發案獲長約但下修預期收益率

作為公司未來的成長引擎，位於南舊金山的 Kilroy Oyster Point 第二期項目（KOP2）取得重大進展。Kilroy Realty(KRC) 成功與加州大學舊金山分校（UCSF）簽署了一份長達16.5年的全棟租賃合約，面積達28萬平方英尺，使該項目的出租率達到44%。然而，考量到整體開發成本與剩餘空間的市場租金狀況，管理層將該項目的預期穩定現金收益率下修至5%區間中段，較原始預估低了約100個基點（1%），顯示開發回報面臨一定壓力。

以低於重置成本價格收購優質資產並持續汰弱留強

在資產配置策略上，Kilroy Realty(KRC) 展現了靈活的「汰弱留強」手腕。公司以1.92億美元收購了位於聖地牙哥的 Nautilus 生命科學園區，換算每平方英尺價格約825美元，遠低於目前約1,400至1,500美元的重置成本，具備極高的安全邊際。與此同時，公司也積極出售非核心資產，包括好萊塢的 Sunset Media Center 及聖地牙哥的 Sabre Springs 物業，透過資本回收來優化資產負債表，將資金轉向更具成長潛力的標的。

大型開發案費用化將壓抑2026年短期獲利表現

展望2026年，Kilroy Realty(KRC) 預估全年 FFO 將介於每股3.25至3.45美元之間。財務長 Jeffrey Kuehling 提醒投資人，KOP2 項目將於2026年1月結束利息資本化，隨後 Flower Mart 項目也將於6月跟進。這意味著原本資本化的利息與營運費用將開始直接計入當期費用，預計將對短期獲利造成壓力。扣除 KOP2 影響後，預期2026年的平均出租率將維持在80%至81.5%之間，與2025年水準相當。

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