美國購物中心房地產信託公司 Brixmor Property Group(BRX) 近日公佈2025年第四季暨全年財報，管理層對未來營運展望釋出樂觀訊號。在剛轉正為執行長的 Brian Finnegan 帶領下，公司憑藉投資組合轉型與嚴謹的執行力，成功推動租金收益增長。

Brian Finnegan 在法說會上強調，公司的營運模式將保持穩定，不會有重大變動，但透過區域重組與職責調整，預期將進一步提升租賃執行效率。面對2026年，Brixmor Property Group(BRX) 預期在強勁的租賃需求與科技導入下，營運表現將持續優於市場預期。

去年每股營運現金流攀高標且年增5.6%

回顧2025年財務表現，Brixmor Property Group(BRX) 交出了一份亮眼成績單。全年同店淨營業收入（Same-property NOI）成長達4.2%，即便在收回150萬平方英尺主力店面空間的情況下，營運韌性依然強勁。

全年營運現金流（FFO）達到財測高標，每股為2.25美元，較前一年同期成長5.6%。財務長 Steven Gallagher 指出，第四季同店淨營業收入成長更達到6%，主要受惠於2024年底至2025年全年的租約陸續生效，帶動基本租金收益顯著提升，貢獻了360個基點的增長。

整體出租率升至95.1%創歷史佳績

租賃業務方面，Brixmor Property Group(BRX) 創下紀錄，執行了7000萬美元的新租約。小型店面（Small shop）出租率達到92.2%，推動整體投資組合出租率上升100個基點，來到95.1%的高水準，顯示零售租戶對實體店面的需求依然暢旺。

執行長特別提到，公司目前擁有大量「已簽約但未開業」（SNO pipeline）的租約儲備，平均租金達每平方英尺23美元，這些高品質租戶將成為未來營收成長的關鍵動能。透過更有效率的資本支出控管，這些新租約的獲利能力正處於歷史高點。

預估2026同店淨營業收入成長上看5.5%

展望2026年，Brixmor Property Group(BRX) 給出了優於去年的財測指引。公司預估同店淨營業收入成長率將介於4.5%至5.5%之間，主要動能來自預期超過450個基點的基本租金貢獻。

在獲利能力方面，公司預估2026年每股 FFO 將介於2.33美元至2.37美元之間，以中間值計算，年成長率約為4.4%。管理層預期，隨著「已簽約但未開業」的租約陸續生效，基本租金成長速度將在全年逐步加快，為股東創造穩定的現金流回報。

導入AI技術提升租賃管理效率

除了傳統租賃業務，Brixmor Property Group(BRX) 也積極導入科技以提升營運效能。執行長 Finnegan 透露，公司在人工智慧(AI)與自動化方面的早期投入已見成效，特別是在租約摘要、租戶健康分析及潛在客戶開發工具等領域。

透過科技賦能，團隊能更快速地掌握租戶營運狀況並精準媒合潛在客戶。這不僅降低了營運成本，也讓資產管理團隊能將更多心力投入在創造資產價值上，無須單純依賴外部併購來驅動成長。

資本配置嚴謹且流動性充裕

在資本配置策略上，公司維持一貫的紀律。Brixmor Property Group(BRX) 去年收購了約4.2億美元的資產，且資本支出（CapEx）較前一年下降14%，維護性資本支出更創下自2016年以來（排除疫情期間）的新低。

截至期末，公司擁有16億美元的可用流動資金，債務對 EBITDA 比率維持在5.4倍的健康水準。管理層表示，未來將繼續尋找能創造超額價值的機會進行資本配置，同時保持資產負債表的強健，以應對市場波動。

呆帳風險可控且租戶體質穩健

針對投資人關心的呆帳問題，財務長預估2026年無法收回的營收約佔總營收的75至100個基點。管理層強調，這是基於對小型店面租戶品質與強度的信心，且目前並未看到未來有重大干擾因素。

Brixmor Property Group(BRX) 透過嚴格的承租標準與主動監控租戶健康狀況，有效降低了營運風險。儘管市場對低資本支出與租約儲備回補速度存有疑問，但管理層對整體資產組合的品質與執行力充滿信心，認為公司正處於極佳的競爭位置。

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