聯準會降息助攻房市回穩，ACRE削減商辦曝險並維持每股0.15美元股息

美國商業地產抵押貸款公司 Ares Commercial Real Estate(ACRE) 在最新的季度財報電話會議中指出，2025年是商業房地產市場的轉型之年。執行長 Bryan Donohoe 表示，隨著聯準會開始放鬆貨幣政策，市場穩定性提高，下半年交易量出現反彈，資產價值也逐漸回穩。

面對市場變局，Ares Commercial Real Estate(ACRE) 積極重組投資組合，將重心放在降低商辦（Office）和法拍資產（REO）的風險。公司確認2026年第一季將維持每股0.15美元的現金股息，並表示透過執行新的業務計畫，有信心創造足以支撐當前股息水準的盈餘成長路徑。

商辦貸款佔比大幅降至28%，積極處置高風險評級資產

為了優化資產負債表，Ares Commercial Real Estate(ACRE) 已將商辦貸款餘額較2024年底減少了30%，降至4.47億美元。目前商辦貸款佔總投資組合的比例已從第三季的38%下降至28%，且公司明確表示並無新增商辦物業投資承諾的計畫。

在風險控管方面，管理層強調正在積極處理評級為4和5的高風險貸款。其中最大一筆資產為位於芝加哥的商辦貸款，帳面價值約1.4億美元，雖然目前處於停止計息狀態，但該物業出租率仍超過90%，借款人正考慮出售資產作為解決方案之一。

轉向住宅與工業地產投資，目標長期槓桿比率回升至3倍

在削減商辦部位的同時，Ares Commercial Real Estate(ACRE) 加大了新投資力度。執行長指出，下半年完成了13筆新貸款承諾，總額達4.86億美元，其中超過50%的抵押品為住宅和工業物業。這些新投資多數與母公司 Ares 的其他投資工具共同投資，展現集團平台的規模優勢。

財務長 Jeffrey Gonzales 補充，隨著新貸款的發放，公司槓桿比率已從第三季的1.1倍回升至1.6倍。短期內槓桿率可能會達到2.0倍左右，隨著高風險貸款問題陸續解決，公司預計長期槓桿比率將回到3.0倍的歷史目標水準，屆時投資組合規模目標約為20億美元。

第四季可分配盈餘符合預期，每股淨值小幅修正

針對財務數據，Ares Commercial Real Estate(ACRE) 公布2025年第四季GAAP淨虧損約400萬美元，即每股虧損0.07美元；但投資人更關注的可分配盈餘（Distributable Earnings）約為800萬美元，即每股0.15美元，正好覆蓋股息支出。截至年底，每股帳面價值（Book Value）為9.26美元。

展望未來，管理層坦言盈餘軌跡可能會因資產處置的結果而出現波動，但仍致力於解決剩餘的高風險貸款，以釋放資金進行再投資。目前公司的貸款損失準備金（CECL reserve）為1.27億美元，佔未償貸款餘額的8%，其中絕大多數與評級4和5的貸款有關，顯示風險已在一定程度上被量化。

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