拋售加州資產轉攻陽光帶，Camden Property Trust 預計回購股票並優化資產組合

美國多戶住宅房地產信託基金（REITs）大廠 Camden Property Trust (CPT) 在最新的財報會議中釋出重大戰略調整，管理層宣佈計畫出售位於加州的 11 個營運社區。公司預估這筆交易的估值約在 15 億至 20 億美元之間，並預計於年中完成交易，這項決策主要考量是加州市場未來的成長動能可能趨緩，以及為了搶先佈局成長潛力更高的陽光帶（Sun Belt）市場。

Camden Property Trust (CPT) 總裁兼財務長 Alex Jessett 表示，出售資產所得的資金將有明確的重新配置計畫。公司預計將約 60% 的收益透過 1031 交換條款（1031 exchanges）再投資於現有的陽光帶市場，其餘約 6.5 億美元的資金則計畫用於股票回購。董事會已批准了一項新的 6 億美元股票回購授權，顯示管理層認為目前股價被低估，透過出售低資本回報率的資產來回購自家股票，將能為股東創造更大價值。

新屋供給觸頂後大幅回落有利市場供需平衡

儘管市場環境充滿不確定性，Camden Property Trust (CPT) 執行長 Ric Campo 對於未來的租賃市場供需狀況抱持樂觀態度。他形象地描述新屋供應量已經觸頂，並且正在像「掉落的刀子」般快速下降。根據數據顯示，2025 年的公寓吸納量創下過去二十年來的最高水準之一，顯示市場需求依然強勁。

執行副總裁 Keith Oden 進一步指出，新屋完工量佔庫存的比例在 2024 年達到近 4% 的高峰，預計到 2026 年將降至 2% 以下，2027 年更將趨近 1.5%。這意味著 2026 年和 2027 年的市場供應將低於平均水準，有助於支撐出租率與租金水準。此外，租客搬離公寓去買房的比例依然維持低檔，全年僅為 9.8%，顯示相較於擁屋，租房在當前高房價與高利率環境下仍具備顯著的負擔能力優勢。

第四季獲利優於預期但受處分資產影響下修明年指引

回顧財務表現，Camden Property Trust (CPT) 公布的第四季核心營運現金流（Core FFO）為每股 1.73 美元，優於原先財測中位數 0.03 美元。這項優異表現主要歸功於其第三方建築業務的費用收入增加，以及專案結算成本低於預算。至於物業本身的營收、費用與淨營運收益（NOI）則完全符合預期。

展望 2026 年，Camden Property Trust (CPT) 給出的核心 FFO 指引範圍為每股 6.60 至 6.90 美元，中位數為 6.75 美元，較 2025 年減少 0.13 美元。財務長解釋，獲利下滑的主因包括季節性費用增加、資產處分導致的非同店 NOI 減少，以及因回購股票相關的利息支出增加。公司預計同店營收成長約為 0.75%，但同店 NOI 可能微幅下滑 0.5%，反映出費用增長速度略快於租金收入增長的現況。

丹佛與奧斯汀表現疲軟而華盛頓特區維持強勁成長

在個別市場表現方面，Camden Property Trust (CPT) 點出奧斯汀（Austin）和丹佛（Denver）將是 2026 年表現較弱的區域，預計營收將出現微幅下滑。奧斯汀主要受到新屋供應過剩的壓力影響；而丹佛則是因為當地法規變更，禁止房東向租客收取公共區域的水電費用，這項新制預計將造成約 180 萬美元的影響。

相對地，華盛頓特區（Washington, D.C.）表現亮眼，2025 年營收成長達 3.5%，且以 96% 的高出租率進入 2026 年。休士頓（Houston）市場也因供應受限而受惠。至於即將退出的南加州市場，雖然在 2025 年受惠於壞帳減少而有不錯的成長，但管理層認為這項利多因素將在 2026 年消退，這也是公司決定獲利了結、將資金轉向更具成長潛力區域的關鍵原因之一。

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