Alpine Income Property Trust(PINE)於法說會公布2026年財測，預估每股調整後營運現金流將達2.09至2.13美元，並宣布調高季度股息，展現對未來營運成長的強烈信心！

2026年獲利指引明確且現金股利同步成長

Alpine Income Property Trust(PINE) 管理層對未來展望保持樂觀，財務長 Philip Mays 發布了 2026 年的初步獲利指引。公司預估 2026 年每股營運現金流（FFO）介於 2.07 至 2.11 美元之間，每股調整後營運現金流（AFFO）則預計落在 2.09 至 2.13 美元區間。這項指引反映了公司預期投資與資產處置活動將持續為股東創造價值。

除了獲利預測外，公司也宣布了實質的回饋股東政策。自 2026 年第一季開始，季度普通股股息將調升 5.3%，達到每股 0.30 美元。Mays 指出，這次股息的增長不僅源於獲利的提升，也反映了應稅收入的增長，顯示公司現金流狀況相當健康且具備可持續性。

2025年投資規模創歷史新高且第四季獲利勁揚

回顧 2025 年表現，執行長 John Albright 表示第四季表現強勁，單季每股 AFFO 較前一年同期大幅成長 22.7%。該季度公司完成了 8 筆物業收購，總金額約 4,000 萬美元；全年累計投資額更達到 2.777 億美元，創下年度歷史新高紀錄。

這波強勁的投資動能主要來自於精準的資產配置。全年的 13 筆物業收購總額達 1.006 億美元，平均初始資本化率（Cap Rate）為 7.4%。強勁的投資活動直接帶動了營收成長，第四季總營收達 1,690 萬美元，其中租賃收入佔 1,270 萬美元，商業貸款利息收入則貢獻了 400 萬美元。

商業貸款投資組合鎖定高收益與兩成資產配置

為了提升收益率，Alpine Income Property Trust(PINE) 採取了獨特的策略，將部分資金配置於高收益的商業貸款。Albright 明確指出：「我們的目標是讓商業貸款投資組合大致維持在未折舊資產總值的 20% 左右。」這項策略被管理層視為長期的業務模式，而非短期的投機行為。

截至年底，商業貸款投資組合規模為 1.298 億美元，加權平均票面利率高達 12.4%。公司在全年發起了 1.77 億美元的商業貸款，加權平均初始票面利率為 12%，顯示此類資產能提供優於一般租賃物業的現金回報。對於分析師提問為何不超過 20% 的配置上限，Albright 強調這是為了不喧賓奪主，確保淨租賃物業仍是公司的核心業務來源。

優化租戶結構並降低單一品牌風險

在租戶品質方面，公司持續優化投資組合。目前 51% 的年化基本租金(ABR)來自於擁有投資級評等的租戶。前五大租戶結構穩健，包括 Lowe's、Dick's Sporting Goods 和 Walmart 等知名零售巨頭，這三家公司合計貢獻了 29% 的年化基本租金，大幅提升了租金收入的穩定性。

此外，管理層也積極進行風險控管，策略性地降低對 Walgreens 的曝險。目前 Walgreens 僅佔年化基本租金的 4%，剩餘據點減少至 5 個。Albright 透露，公司目前正積極出售另一處 Walgreens 物業，顯示出公司在面對零售市場變化時，具備靈活調整資產組合的能力。

財務體質健全且未來三年無債務到期壓力

在資本結構與流動性方面，Alpine Income Property Trust(PINE) 展現了穩健的財務紀律。財務長 Mays 報告指出，公司已簽署一項總額達 4.5 億美元的新無擔保信貸額度，且未來三年內沒有債務到期壓力。截至年底，淨債務與調整後 EBITDA 的比率維持在 6.7 倍的合理水準。

公司目前的流動性充裕，年底流動資金為 6,580 萬美元，潛在流動性可達 9,730 萬美元。為了支持投資活動，公司發行了 5,000 萬美元票面利率 8% 的 A 系列優先股，並透過股權融資籌集了 1,830 萬美元。管理層強調，未來的槓桿率預計將保持穩定，除非出現重大的新投資機會，否則將維持審慎的資本管理策略。

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