專注於以日用雜貨為核心的零售不動產投資信託公司 Phillips Edison & Company (PECO) 公布了強勁的2025年第四季財報與2026年展望。受惠於民生必需消費的剛性需求，該公司不僅在出租率上創下佳績，更對未來展現高度信心。管理層預期2026年來自營運的資金（FFO）將維持中個位數成長，並計畫在不動需發行新股的情況下，投入最高達5億美元進行收購，顯示出公司在資本配置上的靈活度與資產負債表的強健實力。

2025年核心FFO成長7%且小型租戶出租率創新高

回顧2025年營運表現，Phillips Edison & Company (PECO) 交出了一張亮眼的成績單。公司董事長兼執行長 Jeffrey Edison 指出，2025年 NAREIT 定義的每股 FFO 成長率達 7.2%，核心每股 FFO 成長率則為 7%，同店淨營運收益（NOI）亦成長 3.8%。這些數據反映出公司旗下物業強大的獲利能力與營運效率。

在租賃業務方面，市場對於民生必需型零售空間的需求持續熱絡。公司總裁 Robert Myers 表示，2025年整體投資組合的出租率維持在 97.3% 的高水位。其中，主力租戶（如超市）的出租率高達 98.7%，而一般小型租戶（In-line）的出租率更達到 95.1%，創下歷史新高。此外，租金調整幅度表現優異，第四季續約租金漲幅達 20%，新簽租約的租金漲幅更維持在 34.3% 的強勁水準，顯示定價能力穩固。

2026年財測穩健，淨利與同店NOI同步看升

展望2026年，Phillips Edison & Company (PECO) 設定了明確的成長目標。財務長 John Caulfield 提出的財測顯示，預計2026年每股淨利將介於 0.74 美元至 0.77 美元之間。在關鍵的營運指標方面，預估同店 NOI 成長率將落在 3% 至 4% 區間。

針對投資人最關注的 FFO 表現，公司預估2026年 NAREIT 每股 FFO 將較前一年成長 5.5%（取預估值中位數），核心每股 FFO 則預期成長 5.4%。值得注意的是，Caulfield 強調這份財測並未假設任何股權增發計畫，這意味著公司的成長與投資計畫不依賴外部股權融資，避免了現有股東權益被稀釋的風險，展現公司對自身現金流的信心。

握有9.25億美元流動性，強勢推進併購策略

在資本配置與擴張策略上，Phillips Edison & Company (PECO) 展現出積極進取的態度。截至2025年底，公司擁有約 9.25 億美元的流動性資金，足以支持其併購計畫。管理層重申2026年的總收購目標為 4 億至 5 億美元，同時計畫出售約 1 億至 2 億美元的資產，透過資產汰弱留強來優化投資組合品質。

雖然市場上對於高品質零售資產的競爭日益激烈，但管理層表示，憑藉著公司在地化的智慧營運平台（Locally Smart）以及嚴謹的承銷紀律，仍有信心達成收購目標。財務結構方面，公司年底的淨債務對調整後 EBITDA 比率為 5.2 倍，保持在穩健水準，且債務結構目標維持 90% 為固定利率，以降低利率波動風險。

法人關注併購競爭與資本配置，管理層強調紀律

在電話會議的問答環節中，分析師主要關注外部併購的競爭態勢以及資金成本問題。針對美國銀行（BofA Securities）與 Evercore 分析師的提問，管理層坦言市場競爭確實存在，但強調市場上仍有大量標的可供選擇。公司在2025年審核的交易案量較前一年增加了約 50%，顯示潛在機會充沛，但團隊仍將堅持回報率目標，不會盲目追價。

針對高盛（Goldman Sachs）關於壞帳趨勢的提問，財務長指出壞帳水準保持穩定，2025年約佔營收的 78 個基點，預期2026年將維持相當水準。整體而言，儘管面臨消費者健康狀況與潛在關稅等總體經濟不確定性，管理層認為其以民生必需品為主的資產組合具備高度防禦性，並有能力在2026年持續創造長期價值。

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